• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Dlaczego wynajęcie mieszkania tyle kosztuje?

Piotr
2 października 2013 (artykuł sprzed 10 lat) 
Rachunek jest prosty - jeśli studenci chcą komfortu i wygód - cena za wynajem będzie wyższa. Rachunek jest prosty - jeśli studenci chcą komfortu i wygód - cena za wynajem będzie wyższa.

Nasz poniedziałkowy tekst o studentach protestujących przeciwko właścicielom mieszkań, oferujących niski standard i oczekujących wysokich opłat, wywołał lawinę komentarzy i maili do naszej redakcji. Pisali głównie właściciele mieszkań. Zdecydowaliśmy się na publikację listu od pana Piotra, który z ekonomiczną precyzją tłumaczy, z czego wynikają rynkowe stawki najmu.



Czy kiedykolwiek wynajmowałeś komuś swoje mieszkanie?

W poniedziałek zamieściliśmy list naszego czytelnika, studenta, który bardzo krytycznie pisał o zwyczajach panujących na rynku najmu mieszkań.

"Oferty, jakie zamieszczacie, bywają żenujące, a wasza wyobraźnia jest abstrakcyjna. Otóż pragniemy was poinformować, że młodzie ludzi, którzy muszą coś wynająć, zarabiają małe pieniądze, inaczej wzięliby kredyt, kupili swoje (...) Nie są w stanie zapłacić wam wygórowanych cen za wynajem nieumeblowanych albo wpół wyposażonych, albo tragicznie wyposażonych mieszkań, które są zaniedbane i niejednokrotnie budzą wątpliwości co do bezpieczeństwa, do tego średnio czynsz 400-600 zł plus media: woda, gaz, prąd i Internet, czyli ok. 300 zł."

Cały list studenta można znaleźć w tym artykule: Studenci do właścicieli mieszkań: Opamiętajcie się!

W reakcji na tę publikację dostaliśmy kilkanaście listów od osób, które regularnie wynajmują mieszkania studentom. Tłumaczyły one dlaczego pobierają takie, a nie inne opłaty, oraz przedstawiały studentów jako nieatrakcyjnych lokatorów: nie dbających o czystość, stan mieszkania, niesumiennych płatników.

Spośród listów wybraliśmy jeden, który naszym zdaniem najciekawiej przedstawia argumenty właścicieli mieszkań. Jego autorem jest pan Piotr (nazwisko do wiadomości redakcji).

Zobacz także: kilka tysięcy ofert mieszkań do wynajęcia w Trójmieście

Wynajmowanie mieszkania to inwestycja jak każda, a każda inwestycja musi przynosić dochód. Dowolny student ekonomii potwierdzi, że punktem odniesienia do oceny inwestycji jest lokata bankowa, czyli inwestycja najbezpieczniejsza, nie wymagająca podejmowania jakichkolwiek wysiłków. Przy lokatach bankowych rzędu kilkuset tysięcy złotych, a więc wartości mieszkania 3-pokojowego, można znaleźć oferty kont z oprocentowaniem ok. 4-5 proc. Oczywiście, takie odsetki uzyskamy wyłącznie na lokatach długoterminowych, np. trzyletnich.

Ponieważ oferowanie wynajmu wiąże się z ryzykiem dla właściciela mieszkania, ekonomiczna wycena efektywności tej inwestycji powinna uwzględniać tzw. "premię za ryzyko".

Załóżmy, żę na wynajmowaniu mieszkania chcemy zarobić 30 proc. więcej, niż na lokacie. Czy to tak dużo? Nie, bo oznacza to, że liczymy na zarobek w wysokości 6 proc. rocznie (4,5 proc. + 1/3 x 4,5 proc.). Załóżmy, że wynajmujemy mieszkanie trzypokojowe o wartości 300 tys. zł. W banku otrzymalibyśmy rocznie od tej kwoty 13,5 tys. zł odsetek. Przy wynajmie powinniśmy uzyskać 18 tys. zł, a więc przeciętnie będzie to 1,5 tys. zł miesięcznie. Do tego dochodzą koszty remontu i wymiany wyposażenia, co przy nawet bardzo optymistycznych kalkulacjach powinno mieścić się w granicach 10 tys. zł co 5 lat. Daje to miesięcznie dodatkowo 166,67 zł.

Jak wynika z powyższych kalkulacji, koszt samego zainwestowanego kapitału to przeciętnie 1666,67 zł. Do tego musimy doliczyć koszty związane z zawarciem umowy. Trzeba tu wymienić chociażby koszty ogłoszeń czy koszty pośrednika, jeżeli na niego się zdecydujemy. Teraz musimy wkalkulować koszty pustostanów, czyli miesięcy, w których nie uda nam się wynająć mieszkania. W tych miesiącach nie dość, że inwestycja nie generuje dochodu, to jeszcze musimy ponosić koszty utrzymania - opłaty, opłaty abonamentowe za media.

Ponieważ studenci najchętniej wynajmowaliby mieszkania w okresie październik - czerwiec, to wychodzi nam wynajem dla studentów przez dziewięć miesięcy w roku. Teraz każdy student na pewno krzyknie "przecież w wakacje można wynajmować turystom!". Potwierdzę - można. Ale wymaga to sporo dodatkowej pracy i w zasadzie dotyczy lokali najlepiej zlokalizowanych. Poza tym sezon turystyczny trwa nad polskim morzem zaledwie dwa miesiące, więc, chcąc nie chcąc, musimy pogodzić się z miesięcznym przestojem w wynajmie.

Z tego wynika, że największym kosztem wynajmu jest tzw. koszt alternatywny. To pojęcie ekonomiczne podświadomie zna każdy. Bo podejmując ryzyko inwestycji w nieruchomości na wynajem, rezygnujemy z inwestycji w bezpieczną i niewymagającą działań lokatę bankową.

Od 2-3 lat obserwujemy coroczny spadek cen wynajmu. Podobnie jednak spada systematycznie oprocentowanie lokat bankowych. Jak widać jest to mechanizm naczyń połączonych. Można dzięki temu wysnuć wniosek, który jednocześnie byłby odpowiedzią dla studentów: Koszty wynajmu są tak wysokie, bo koszt kapitału w Polsce jest wysoki. Jeżeli jakiś student dałby mi 100 tys. zł kaucji, to obniżyłbym mu cenę wynajmu o 6 tys. zł w skali roku. W innym przypadku to ja muszę wyłożyć te 100 tys. zł z własnej kieszeni.

Odmienną sprawą jest całkowity brak rozeznania studentów w opłatach związanych z utrzymaniem i mediami. Studentom wydaje się, że całkowity koszt opłat powinien się zamknąć w kwocie 100 zł za miesiąc za osobę. Niestety, większość z nich nie orientuje się nawet, ile wody zużywa, o cenie tej wody już nie wspominając.

Przekalkulujmy więc wspólnie koszty mediów dla trzypokojowego mieszkania, w którym mieszkają cztery osoby.

Koszty wyglądają następująco: 3 m sześc. wody zimnej = 27,09 zł, podgrzanie 1,5 m sześc. wody = ok. 30zł, Internet = 15 zł, prąd = ok. 30 zł, gaz do gotowania = ok. 10zł, wywóz śmieci = 10,50 zł, ogrzewanie (średnio miesięcznie) = ok. 70 zł, razem media: 183,50 zł. Do tego koszty utrzymania mieszkania (opłaty, podatki itp) = ok. 40 zł. Razem wychodzi 223,50 zł miesięcznie za osobę!

Ciekawą tendencją, jaką zauważam od lat, jest oczekiwanie przez studentów coraz większych wygód. Jeszcze cztery lata temu studenci pytali, czy mieszkanie trzypokojowe może być zajmowane przez pięć-sześć osób. Dziś takie mieszkanie chciałoby zajmować trzech studentów, a w ostateczności czterech. Nikomu nie można odmówić chęci dążenia do spokoju i prywatności, ale trzeba pamiętać, że to także ma bezpośrednie przełożenie na koszty.
Piotr

Co Cię gryzie - artykuł czytelnika to rubryka redagowana przez czytelników, zawierająca ich spostrzeżenia na temat otaczającej nas trójmiejskiej rzeczywistości. Wbrew nazwie nie wszystkie refleksje mają charakter narzekania. Jeśli coś cię gryzie opisz to i zobacz co inni myślą o sprawie. A my z radością nagrodzimy najciekawsze teksty biletami do kina lub na inne imprezy odbywające się w Trójmieście.

Opinie (618) 8 zablokowanych

  • no dobra (1)

    niech kosztuje ile trzeba, ale standard tez niech będzie adekwatny do ceny, a nie mieszkanie po babci - wywieźli ją do domu opieki - z domu zabrali tylko rzeczy i bez remontu wynajmują 900 zł + opłaty, albo mieszkanie dwupokojowe 2000zł + opłaty. A co mają zrobić nie studenci szukający mieszkania w tym okresie - skoro ceny potrafią sporo podskoczyć??

    • 6 4

    • Nie wynajmują tylko oferują. Zagubiony student mógł pomyśleć w lipcu o poszukaniu lokum wtedy gdy było pełno ofert. Można było przebierać i się targowac.

      • 5 1

  • Po co narzekać na stan lokali?

    Zasada - nie pasuje, idę dalej. Skąd te wszystkie biadolenia? Mieszkań jest pełno. Można znaleźć nieco dalej od komunikacji, ale cieszyć się wyższym standardem i ceną.

    • 9 2

  • Chciałem wynająć małe tanie mieszkanie (4)

    jedyny wymóg to, aby była pralka (jakikolwiek automat) i bardzo chętnie bez mebli, po prostu miało być tanio, nie ważna dzielnica, a nawet chętniej na obrzeżach miasta, aby było ciszej i taniej. To mi wysyłali oferty 1300pln + opłaty, a za co ja mam to opłacić, jak pracując w tamtym czasie 6dni w tygodniu po 10h zarabiałem 1690zł?

    • 9 0

    • Akademik 300-400 PLN na miesiac (3)

      znalazlem za ciebie.

      • 0 5

      • nie jestem studentem (2)

        • 5 0

        • Kto? (1)

          Co to znaczy "to mi wysłali"? Znaczy się kto wysłał? Sam nie potrafisz znaleźć? Znowu najemcy winni?

          • 1 0

          • tańsze oferty masz w ogłoszeniach na tym portalu

            • 0 0

  • Chyba 10ty raz pytam i jeszcze zaden student nie potrafil odpowiedziec: Dlaczego do akademikow nie pojdziecie? (3)

    Wiec wniosek z tego taki ze poprostu chcecie miec mete do libacji gdzie was nikt za drzwi z hukiem nie wywali.

    • 10 2

    • stud

      odpowie! napisz do uczelni by wybudowali więcej akademików to sami studenci by nawet na Twoje mieszkanie nie spojrzeli !

      • 6 0

    • ludzie, myślcie... bo w akademikach jest za mało miejsc!

      • 4 0

    • ta gdańka szlachta

      niestety myśli, że akademik to najgorszy syf, nikt tam nie chce iść i stoją puste. Otóż informuję, że jeśli ktoś dostanie akademik to cieszy się jak dziecko, że nie musi szukać jakiegoś kurnika na mieście do zamieszkania za chore pieniądze.

      Gdyby miejsc w akademikach było tyle ile studentów, to wasze mieszkania byłyby nierentownymi pustostanami, taka prawda

      • 2 0

  • pały jedne!

    Buraki jedne najlepiej studentom piwnice wynająć za 2000zł miesięcznie! niektóre mieszkania za tę sumę są /pamiętają głęboki PRL i jakie lokaty >? A PODATKI PŁACICIE OD UZYSKANEGO PRZYCHODU?? NIE!ale liczyć mieszkanie to prawnie ! dziadostwo!

    • 8 2

  • bieda

    problem leży nie w cenach wynajmu, a w żenująco niskich zarobkach Polaków. zostawiając w spokoju studentów, normalnie pracujących ciężko ludzi też nie stać na wynajem przyzwoitego mieszkania i gnieżdżą się z dziećmi u rodziców, dziadków i w wynajmowanych pokojach.
    Panie Premierze ! jak żyć ???????????????

    • 11 1

  • bzdura

    Wynajmowaliśmy mieszkanie w pełni wyposażone,bo opuściliśmy je tylko z rzeczami osobistymi,przed wprowadzeniem się lokatorów odświeżyliśmy mieszkanie.Trzy dni przed były malowane wszystkie pomieszczenia.Cenę daliśmy w kwocie opłat + 200 zł dla nas.Łącznie było to 800zł,potencjalni chętni i tak kręcili nosem.Po 3 miesiącach wynajmowania Matce z dziećmi,mieszkanie było w złym stanie.Uszkodzona i brudna 2letnia pralka,pochlapane,brudne ściany,złamana deska w wc,zniszczony blat i meble kuchenne....
    Masakra...

    • 3 0

  • Akademik UG - koszt 300-400 zł miesięcznie. Studenci spoza UG troche drożej ale i tak tanio 380-450.za miesiąc. (3)

    Jest tanio? Jest BARDZO tanio.
    Są miejsca? Są.
    Nawet jest automat praliczny za 3,50 zł

    Ale jest i tez regulamin i cisza nocna, a za nieprzestrzeganie go wyrzucaja.
    I pewnie temu niechcecie tam mieszkac.

    • 10 2

    • akademikow jest w Gdansku i Sopocie wiele, a mieszkac mozna tez w internacie (przy Conradinum np).

      • 2 0

    • chyba nie masz pojęcia o czym mówisz (1)

      jeżeli nawet są miejsca, w co wątpię, to jest ich kilka.

      widać od razu, że nigdy nie mieszkałeś w akademiku i nie masz pojęcia, jak wygląda tam życie, więc nie pisz tutaj o regulaminach i o ciszy nocnej, bo to śmieszne

      • 1 0

      • za to ja czasem słyszę, jak to bywa

        np. zdemolowali nowo wyremontowaną łazienkę
        dla studentów powinna być z mocniejszych materiałów ;)

        oczywiście nie wszyscy, ale jednak studenci są grupą większego ryzyka

        • 1 0

  • a ja wynająłem Pani 55m2 za 1200 plus 300 opłat i na co mi studenciaki biedaki?

    • 3 1

  • phi

    a akademiki złe !???!??!?!? poprzewracało się w głowie

    • 5 3

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najczęściej czytane