W Spółdzielni Mieszkaniowej Ujeścisko udało się oddać do użytkowania pierwszy budynek, którego realizacji nie dokończył poprzedni zarząd (jego były prezes siedzi w areszcie i usłyszał ok. 400 zarzutów). Jednak to nie koniec problemów nabywców mieszkań. Rozliczenia nie są zakończone, a mieszkania nie mają standardu przewidzianego w umowie. Na terenie osiedla wiszą banery z oskarżeniami wobec obecnego zarządu, który podkreśla, że rozliczeń dokonał zgodnie z prawem.
tak, pod warunkiem, że robią to w oparciu o takie przepisy jak deweloperzy
44%
- O problemach w Spółdzielni Mieszkaniowej Ujeścisko coraz głośniej było od 2018 roku, kiedy jasne się stało, że budowy domów i mieszkań realizowanych przez spółdzielnię mają coraz większe opóźnienia, a spółdzielnia traci wszelką płynność finansową.
- Pod koniec 2019 roku Prokuratura Okręgowa w Gdańsku zaczęła zbierać dowody od osób pokrzywdzonych w związku z realizacją przez spółdzielnię inwestycji mieszkaniowych.
- W 2020 roku roku, po wielu protestach członków spółdzielni i nabywców mieszkań, udało się dokonać w spółdzielni przewrotu i usunąć ze stanowisk ówczesny zarząd, co nie obyło się bez kilkukrotnego udziału policji.
- W lipcu 2020 roku były prezes SM Ujeścisko, Grzegorz H., został aresztowany. Do dzisiaj przebywa w areszcie, liczba postawionych mu zarzutów stale rośnie.
- W sierpniu 2020 roku udało się doprowadzić do zgodności z prawem regulamin spółdzielni, tak aby mogły się w niej odbywać walne zgromadzenia. Podjęto także decyzję o sprzedaży działek, co miało pokryć najpilniejsze wierzytelności i doprowadzić do zakończenia budów. Dwie działki sprzedano ostatecznie deweloperowi Develia za blisko 30 mln zł.
Przy Oczkach. Zaniżony standard i szkody w mieszkaniach
Jako pierwsza, z czterech niedokończonych za poprzedniego zarządu budów bloków wielorodzinnych, zakończona została inwestycja
Przy Oczkach
. Pozwolenie na użytkowanie budynku wydane zostało 2 grudnia 2021 roku. To 101 mieszkań, które pierwotnie do użytku
oddane miały być w połowie 2017 roku. Wcześniej zakończyła się tylko budowa domów jednorodzinnych przy ul. Płockiej.
Po wszystkich
zawirowaniach w spółdzielni, które opisywaliśmy nabywcy zdawali sobie sprawę, że budynek po takich przejściach nie będzie miał standardu, jaki przewidywały umowy. Chociażby dlatego, że budowa przez kilka lat stała niedokończona. Jednak zakres zmian jest znacznie większy, niż się spodziewali.
- Siedem lat temu podpisywaliśmy umowy o wybudowanie lokalu mieszkalnego w określonym standardzie. Formalnie nigdy nie wyraziliśmy zgody na obniżenie standardu, który przewidywała pierwotna umowa. Nie zgodziliśmy się między innymi na brak pomp ciepła, brak strefy fitness, kortu do badmintona, wylewkę w hali garażowej zamiast kostki, domofony zamiast videodomofonów czy brak płytek na tarasach. Niezależna firma kosztorysowa wyliczyła, że te elementy, których brakuje do standardu z pierwotnej umowy, warte są około 3 mln zł. Do tego konstrukcja budynku musiała być wzmocniona 300 trzpieniami, by nie uległa zawaleniu, bo zmieniono materiały ścian nośnych na inne - niecertyfikowane. To spowodowało także brak odpowiedniej akustyki, w konsekwencji czego na ścianach wewnątrz mieszkań jest teraz wełna mineralna. Budynek przez lata był zalewany aż po sam parter, co powodowało zagrzybienie. W fatalnym stanie jest także stolarka okienna - wymienia wady jeden z właścicieli lokali w inwestycji Przy Oczkach (imiona i nazwiska dw. redakcji).
Do tego dochodzi
standard samych mieszkań, które nabywcy już na własny koszt musieli doprowadzić do stanu, w jakim powinny być oddane przez spółdzielnię. Problemem były błędy budowlane, ale także wielomiesięczny przestój na budowie.
- Doprowadzenie około 100-metrowego mieszkania do "stanu umownego", w jakim powinno być ono oddane, to wydatek około 50-60 tys. zł. Dopiero potem można zacząć je wykańczać - opowiada mieszkaniec, który odebrał lokal w inwestycji Przy Oczkach.- Jedna ze ścian działowych była u mnie tak krzywa, że musiałem ją wyburzyć. Instalacja elektryczna była cała do wymiany. Krzywe podłogi, grzyb na ścianach, popękane okna, woda lejąca się po ścianach - to tutaj normalne "usterki", z którymi odbieraliśmy mieszkania. Ale odebraliśmy. I zaczęliśmy wkładać kolejne pieniądze w naprawy - mówi ten sam nabywca.Pieniądze na dokończenie budowy, a potem dopłaty
Budowy w SM Ujeścisko realizowane były w oparciu o Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to, że
umowa o wybudowanie lokalu zawiera szacunkową cenę metra kw. Do ostatecznego rozliczenia budowy dochodzi po jej zakończeniu. To zupełnie inne zasady niż te, do których stosować się muszą deweloperzy.
Zmiany w Ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych są bardzo potrzebne
Podpisując umowy nabywcy wiedzieli, że muszą się liczyć z dopłatami. Nie wiedzieli natomiast, że wyliczone zostaną one dopiero po pięciu latach, a prezes, z którym podpisywali umowy, będzie w tym czasie w areszcie. Jeden z około 400 zarzutów, jakie mu postawiono, dotyczy podpisania umowy z wykonawcą, który wg. prokuratury jedynie stwarzał pozory prowadzenia działalności gospodarczej. Mówiąc kolokwialnie był firmą-krzakiem.
Wyjściowa cena m kw. mieszkania w pierwotnie zawieranych
w 2015/16 roku umowach
wynosiła 3920 zł. Z informacji od nabywców, którą posiadają z opinii biegłych pracujących na zlecenie prokuratury wynika, że samo "naprawienie budynku" po okresie przestoju i likwidacja najważniejszych niedoróbek budowlanych to około 7 mln zł. Dlatego zgodzili się oni dopłacić na etapie wznawiania budowy, w czasie kiedy spółdzielni groziła upadłość,
kolejne 500 zł do m kw. Co oznacza, że m kw. kosztował ich już 4420 zł.
- Na koniec w spółdzielni dokonano rozliczenia i 20 lutego tego roku rada nadzorcza podjęła uchwałę rozliczeniową, z której wynika, że mamy dopłacić jeszcze 1250 zł za m kw. To spowodowało wzrost ceny o blisko 50 proc. w sytuacji, kiedy nie otrzymaliśmy jakości wynikającej z umowy o wybudowanie lokalu, a zamiast tego mnóstwo usterek. Tymczasem przez te lata ponosiliśmy ogromne straty: mieszkania były brane na kredyt, a my nie mogliśmy wpisać banku na hipotekę, więc koszty kredytów były podwyższone, oprócz płacenia rat kredytu byliśmy zmuszeni wynajmować mieszkania. Przy odrobinie sprawiedliwości powinniśmy tak naprawdę dostać za to odszkodowania, zamiast dopłacać do 50-120 tys. zł - tłumaczy nabywca lokalu. - Wiele kosztów spółdzielni, które pojawiły się w czasie teoretycznego trwania budowy, nieważne czy powiązane z nią czy nie, zostały doliczone właśnie do kosztów budowy Przy Oczkach. Z naszych informacji wynika, że do tego rozliczenia nie powołano żadnego biegłego, który oceniłby zasadność wydatków lub przepływy na koncie tej budowy. Wnioskował o to m.in. jeden z członków zarządu, jak i sami mieszkańcy - bezskutecznie. Budowa miała kosztować 21 mln, a kosztowała ostatecznie ponad 30 i to podzielono na 101 nabywców lokali. Jako nabywcy zleciliśmy opinie budowlane i kosztorys. Wynika z nich, że ten budynek powinien kosztować mniej więcej tyle, ile było zakładane, ale koszty wzrosły w związku z tym, że [ze spółdzielni - dop. red.] był wyprowadzany majątek.Razem cena mieszkań w pełnym uszkodzeń budynku oddanym 4,5 roku po terminie
zamyka się na poziomie 5670 zł za m kw. I to jest zasadnicza kość niezgody.
Mieli poddać się egzekucji, a nie mają dostępu do dokumentów
Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, możliwe stało się podpisanie aktów notarialnych przenoszących własność mieszkań na ich nowych właścicieli.
- Niezależnie od stanu naszych mieszkań, chcieliśmy po tym wszystkim jak najszybciej podpisać akty notarialne - opowiada jeden z nabywców. - Zarząd spółdzielni chciał w nich jednak umieścić zapis o dobrowolnym poddaniu się przez nas egzekucji na wypadek, gdybyśmy po rozliczeniu budowy nie zgodzili się na dopłaty. Ale jak mamy się na nie zgodzić, skoro nie wiemy za co mamy zapłacić? Nie zgodziliśmy się na taki zapis.Nabywcy podkreślają, że nie zgodzą się na to, by być kozłem ofiarnym, który zapłaci za niegospodarność, bo za to odpowiada spółdzielnia.
- Nie uchylamy się przed dopłatami, ale musimy wiedzieć, jakie wydatki zostały zaliczone na poczet budowy. Chcemy się dowiedzieć na jakim etapie jest proces dochodzenia odszkodowań od osób odpowiedzialnych za stan budowy, bo to z nimi spółdzielnia podpisała umowy obarczone karami, a nie z nami. Za budowę odpowiada generalny wykonawca, kierownik budowy i inwestor zastępczy z ramienia SM Ujeścisko, a nie nabywcy, którzy za wszystko już zapłacili. SM Ujeścisko nie egzekwuje kar od tych podmiotów, tylko wszystkie koszty przerzuca na nabywców - denerwuje się inny nabywca.Kupujący przedstawiają także dokumenty, z których wynika, że
spółdzielnia odmawia im pokazania dokumentacji związanej z budową ich mieszkań. - Teoretycznie każdy członek spółdzielni ma prawo wglądu do dokumentacji. Nam się tego odmawia powołując się na zapis w Prawie spółdzielczym, które pozwala odmówić wydania dokumentów "jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę". Zarząd po prostu boi się, że zakwestionujemy wydatki i widocznie ma do tego podstawy. Powołanie biegłego zamknęłoby przecież wszelkie dyskusje i spory między stronami. To bardzo frustrujące, że po tym wszystkim jesteśmy traktowani jak przestępcy, którzy chcą pogrążyć spółdzielnię, bo nie zgadzamy się pokornie zapłacić nie wiadomo za co. Spółdzielnia ma narzędzia dochodzenia odszkodowań od kierowników budowy, podmiotu nadzorującego, od byłych wykonawców, tj. między innymi winnych tego stanu rzeczy, ale woli od nas poszkodowanych dochodzić, w mojej ocenie nienależnych, dopłat - denerwuje się nabywca, który stanowczo sprzeciwia się dopłatom. Tymczasem z oświadczenia przesłanego przez zarząd spółdzielni w odpowiedzi na pytania redakcji Trojmiasto.pl jasno wynika, że
właśnie tego obawia się zarząd - sprawy w sądzie, której skutkiem może być finansowe pogrążenie spółdzielni.- [...] Proszę wyobrazić sobie, że np. względem nowo wybranej Rady Nadzorczej były nawet kierowane groźby karalne, aby spółdzielnia zrzekła się wszelkich roszczeń, jakie wynikają z tych rozliczeń czy wręcz miały miejsce usiłowania działania przez niektóre z osób na szkodę spółdzielni w wielkich rozmiarach. W tej sprawie spółdzielnia podjęła już odpowiednie kroki prawne i możemy tylko powiedzieć, że mamy pozytywne efekty tych naszych działań. Nawet i tym artykułem - próbując w naszej ocenie wprowadzić czytelników trojmiasto.pl w błąd - niektóre z tych osób w naszej ocenie próbują wywrzeć bezprawny wpływ na decyzje, które mogą doprowadzić spółdzielnię do upadłości i które mogą uniemożliwić dokończenie pozostałych realizowanych przez spółdzielnię inwestycji. Na to zgody oczywiście również nie ma. Jako spółdzielnia w najbliższym czasie zapytamy natomiast jeszcze raz wszystkich mieszkańców SM Ujeścisko - niebędących nabywcami Przy Oczkach - czy są zainteresowani pokryciem kwoty, która przypada do dopłaty na każdego z nabywców lokali Przy Oczkach [...] - czytamy w przesłanym oświadczeniu.Cała treść oświadczenia zarządu SM Ujeścisko przygotowana w odpowiedzi na pytania redakcji jest dostępna na stronie spółdzielniZarząd spółdzielni SM Ujeścisko tłumaczy także, że rozliczenia
musiał dokonać w terminie trzech miesięcy od uzyskania pozwolenia na użytkowanie, bo tego wymaga prawo, a na zarządzie spoczywa zagrożony odpowiedzialnością karną obowiązek dokonania takiego rozliczenia.
- Ostateczne rozliczenie inwestycji Przy Oczkach nastąpiło zgodnie z art. 18 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w świetle, którego rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie trzech miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. Po upływie tego terminu, zgodnie z tym przepisem roszczenie spółdzielni o uzupełnienie wkładu budowlanego wygasa, a więc spółdzielnia nie mogła nie rozliczyć i zatwierdzić ostatecznego rozliczenia. Wszystko nastąpiło zgodnie z prawem i zgodnie z podziałem zadań pomiędzy organami spółdzielni oraz przy udziale ekspertów. - czytamy w oświadczeniu. - [...] jest to rozliczenie definitywne, po którym nie ma i nie może być żadnego innego rozliczenia. [...] Pierwszą czynnością spółdzielni było wezwanie nabywców Oczek do zawarcia ugód, które pozwalały na rozłożenie należności na dogodne raty. Część nabywców zawarła takie ugody i zachęcamy oraz zapraszamy pozostałych nabywców do ich zawierania, aby sprawa nie musiała trafić na wokandę. Zarząd spółdzielni nie udzielił odpowiedzi na dodatkowe pytanie redakcji o to, jacy eksperci brali udział w rozliczeniu. Oświadczenie zawiera natomiast wskazanie, że nabywcy nie chcą zgodzić się na ugody i dopłaty, ponieważ nakłaniani są do tego przez "zorganizowaną grupę, której najwyraźniej zależy na upadłości spółdzielni". Zawiera ono także
obietnicę przekazania nabywcom kompletnej dokumentacji budowy "bez względu na to czy zwracali się oni o taką dokumentację czy nie". Zarząd
nie ustosunkował się jednak do pytania o dokładny termin okazania dokumentacji. Sytuacja jest patowa. I
wygląda na to, że rzeczywiście jedynie orzeczenie sądu może ją rozstrzygnąć.W trakcie są jeszcze dwie budowy:
August oraz Wietrzne Wzgórza. Ich zakończenie i rozliczenie dopiero się odbędzie. Inwestycja
Na Stoku zakończona zostanie natomiast przez dewelopera, któremu została sprzedana razem z działkami.
- [...] cena za m kw. wynikająca z ostatecznego rozliczenia kosztów budowy Przy Oczkach jest ceną zdecydowanie niższą niż cena rynkowa. W konsekwencji nie można mówić o jakimkolwiek uszczerbku majątkowym po stronie nabywców inwestycji Przy Oczkach, gdyż ostatecznie, gdy już się rozliczą, nabędą swoje lokale po cenach niezwykle atrakcyjnych - ocenia w pierwszych zdaniach oświadczenia zarząd. Nie ma przy tym jednak mowy o stanie budynku i standardzie lokali.
Walnego zgromadzenia w SM Ujeścisko nie było od dwóch lat
Członkowie spółdzielni, którzy są nabywcami mieszkań oraz tzw. "starzy członkowie" są także zaniepokojeni brakiem walnego zgromadzenia członków spółdzielni, które nie odbyło się od dwóch lat.
- Nierzetelne rozliczanie wielomilionowych inwestycji i brak walnego zgromadzenia to problem nie tylko nabywców, ale wszystkich członków spółdzielni, bo to budzi zastrzeżenia co do transparentności - podkreśla jeden z nabywców.Zarząd spółdzielni tłumaczy, że nie było to możliwe ze względu na panującą epidemię.
- W najbliższym czasie spółdzielnia zorganizuje walne zgromadzenie członków - planowane jest ono na wrzesień br. - zapowiada zarząd powołując się na czekającą na podpis prezydenta ustawę, która uchyliła ustawę wydłużającą termin na zwołanie walnego zgromadzenia o sześć tygodni od dnia odwołania stanu epidemii albo stanu zagrożenia epidemicznego, który nadal trwa. Według opinii Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP regulacja, na którą powołuje się zarząd SM Ujeścisko "nie ogranicza spółdzielni w zwoływaniu walnych zgromadzeń w formule stacjonarnej, jeżeli przepisy reżimu sanitarnego dotyczące np. limitu osób w trakcie zebrań na to pozwalają".
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
