- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (115 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (104 opinie)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (54 opinie)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Czy deweloper musi budować parkingi? Kierowcy chcą parkować, ale nie płacić
Dlaczego deweloperzy nie realizują większej liczby miejsc postojowych? Dlaczego miejsca w hali garażowej trzeba wykupić? Kiedy wreszcie skończą się oszczędności na infrastrukturze dla aut? Takie pytania przewijają się wielokrotnie w komentarzach. Wyjaśniamy zatem czym podyktowane są działania inwestorów. Najczęściej nie wynikają one z ich złej woli, lecz przepisów prawa, planów zagospodarowania oraz... przyszłych nabywców mieszkań.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynku i usytuowanie "zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne".
Pełna odpowiedzialność spoczywa na lokalnym samorządzie
Ten sam dokument wskazuje na obowiązek dostosowania liczby stanowisk postojowych do wymagań określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub decyzjach o warunkach zabudowy (o nich piszemy nieco dalej w tekście).
To oznacza, że za całą politykę parkingową w zakresie nowych inwestycji odpowiada lokalny samorząd. Ten z kolei zobligowany jest do:
- opracowania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym najczęściej wskazywane są tzw. strefy parkingowe z określonymi wskaźnikami na potrzeby miejscowych planów zagospodarowania,
- opracowania tychże planów zagospodarowania, gdzie uwzględniane są strefy parkingowe ze studium (plan zagospodarowania pod rygorem nieważności musi być zgodny ze studium),
- zaś w przypadku braku planu zagospodarowania - wydania na wniosek inwestora decyzji o warunkach zabudowy.
![Czy można grodzić osiedla? Wpływ uchwały krajobrazowej na przestrzeń miasta](https://s-trojmiasto.pl/zdj/c/n/2/3382/150x100/3382713__kr.webp)
Bez wyjątku dla wybranych inwestycji, decyzja należy do radnych
Tak usankcjonowany porządek prawno-planistyczny oznacza, że samorząd nie może zrobić wyjątku i dla działki zlokalizowanej w miejscu, gdzie w studium przewidziano rygorystyczną strefę parkingową z niewielkim górnym limitem miejsc postojowych wymusić budowę wielkich parkingów w nowym planie zagospodarowania.
Dodajmy, że od strony formalnej organem sporządzającym dokumenty planistyczne w mieście jest prezydent, który może powierzyć to zadanie podmiotom zewnętrznym lub wyspecjalizowanym jednostkom organizacyjnym miasta (w Trójmieście są to odpowiednio: Biuro Rozwoju Gdańska, Wydział Urbanistyki i Architektury w Sopocie, Biuro Planowania Przestrzennego Miasta Gdyni).
Studium i miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego muszą ponadto zyskać aprobatę radnych miasta, którzy podejmują stosowne uchwały na sesjach.
Liczba miejsc postojowych zależna od lokalizacji inwestycji
Jak wyglądają strefy parkingowe wyznaczone w studiach Gdańska, Sopotu i Gdyni?
Gdańsk w studium dzieli miasto na trzy strefy parkingowe:
- Strefa A: ograniczonego i kontrolowanego parkowania w obrębie Śródmieścia Historycznego, w którym dopuszcza się całkowitą rezygnację z budowy miejsc postojowych na potrzeby nowych inwestycji. Wskazane są tutaj maksymalne wskaźniki miejsc na poziomie 1 miejsce postojowe na 1 lokal, których nie wolno przekraczać.
- Strefa B: ograniczonego parkowania, obejmująca przede wszystkim obszar Centralnego Pasma Usługowego (wzdłuż torów SKM), gdzie wskaźniki są nieco łagodniejsze od Strefy A i wynoszą dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej minimum 1 miejsce na 1 lokal.
- Strefa C: nieograniczonego parkowania na pozostałych obszarach, w tym tzw. dzielnicach rozwojowych południa Gdańska, gdzie obowiązuje minimalny limit 1, 2 miejsca na 1 lokal.
W centrum można budować bez parkingów dla mieszkańców
Przekładając powyższe wskaźniki na praktykę, deweloper realizujący zabudowę mieszkaniową wielorodzinną liczącą 20 mieszkań w Gdańsku:
- w strefie A: może całkowicie odstąpić od budowy miejsc postojowych, zmuszając przyszłych mieszkańców do rezygnacji z własnego auta, najmu miejsc w innych lokalizacjach (np. na prywatnych parkingach) lub maksymalnie zbudować 20 miejsc postojowych,
- w strefie B: musi zrealizować minimum 20 miejsc postojowych; w tej strefie nie może zrezygnować z parkingów,
- w strefie C: musi zrealizować nie mniej niż 24 miejsca postojowe, przy czym dopuszcza się warunkowo zmniejszenie wskaźnika w planach do wskaźnika 1 miejsca na 1 lokal (czyli łącznie 20 miejsc postojowych) w lokalizacji z dobrą dostępnością do sieci tramwajowej.
Gdynia w studium dzieli miasto na cztery strefy parkingowe:
- Strefa I: Historyczne Śródmieście, gdzie dla zabudowy wielorodzinnej ustalono wskaźnik na poziomie 0 (brak obowiązku realizacji miejsc postojowych) - 1 miejsce postojowe na 1 lokal.
- Strefa II: tereny rozwojowe Śródmieścia oraz obszary obsługiwane komunikacją zbiorową o dużym potencjale przewozowym - dla zabudowy wielorodzinnej wskaźniki jak w strefie I.
- Strefa III: pozostałe obszary dobrze obsługiwane komunikacją zbiorową - dla zabudowy wielorodzinnej wskaźniki ustalono na poziomie 0-1, 2 miejsca na 1 lokal,
- Strefa IV: obszary słabo obsługiwane komunikacją zbiorową ze wskaźnikami jak w Strefie III.
Gdynia ponadto dopuszcza odstępstwa od ww. wskaźników parkingowych w planach zagospodarowania w oparciu o lokalne uwarunkowania i sytuację parkingową w bezpośrednim sąsiedztwie.
Sopot w studium dzieli miasto na trzy strefy parkingowe:
- Strefa I: centrum miasta z ograniczonym i kontrolowanym parkingowym wskaźnikiem dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na poziomie 1+10 proc. miejsc na każdy 1 lokal.
- Strefa II: intensywnej zabudowy mieszkaniowej, gdzie wskaźnik ustalono na poziomie 1 miejsce na 1 lokal.
- Strefa III: obszar ekstensywnej (nieintensywnej) zabudowy mieszkaniowej ze wskaźnikiem 1,2 miejsca na 1 lokal.
Sopot w treści studium zastrzega, że są to wskaźniki orientacyjne - zalecane, zaś w strefie I należy podejmować decyzje w sposób indywidualny dla konkretnych działek w oparciu o faktyczne możliwości realizacji miejsc postojowych w terenie.
Wskaźniki miejsc postojowych zależne od funkcji zabudowy
Oczywiście we wszystkich miastach Trójmiasta osobne wskaźniki obowiązują dla pozostałych rodzajów funkcji zabudowy, w tym biur (tu odniesieniem do wyliczeń jest powierzchnia obiektu), centrów handlowych (w oparciu o powierzchnię sprzedaży) czy obiektów noclegowych (liczba pokoi, kategoryzacja obiektu).
Nieco bardziej skomplikowana sytuacja występuje w sytuacji, gdy na danym terenie nie ma obowiązującego planu zagospodarowania. Wówczas inwestor może wystąpić o wydanie warunków zabudowy.
I w tym zakresie od lat trwa spór prawny, czy taka decyzja powinna zawierać liczbę miejsc postojowych, czy należy to uczynić w kolejnym etapie postępowania.
Miejsca postojowe nie muszą być na sprzedaż
Brak takiej informacji w decyzji o warunkach zabudowy nie zwalnia jednak z obowiązku budowy miejsc postojowych.
Warunki zabudowy muszą określać bowiem przede wszystkim zasady, których spełnienie warunkuje uzyskanie pozwolenia na budowę. W praktyce oznacza to zapewnienie niezbędnej liczby miejsc postojowych - najczęściej liczonych właśnie w oparciu o obowiązujące studium.
Miejsca postojowe (w większości przypadków) muszą zatem powstać, ale prawo, zarówno na szczeblu krajowym, jak i planowania przestrzennego na poziomie samorządu, w żaden sposób nie odnosi się do kwestii ogólnodostępności miejsc postojowych. To oznacza, że deweloper musi wprawdzie zrealizować parkingi w obrębie działki inwestycyjnej, ale sposób ich użyczenia czy sprzedaży jest jego indywidualną decyzją.
Puste parkingi na osiedlach, ulice pełne samochodów
Możliwe jest zatem stosowanie wygórowanych cen miejsc lub sprzedaż kilku miejsc dla właściciela tylko jednego lokalu. Stosowanie różnych cen dla miejsc postojowych w zależności od ich lokalizacji (podziemnych, nadziemnych) jest również w pełni zgodne z prawem, podobnie jak oferowanie ich w cenie mieszkania bez dodatkowych dopłat.
Istnieje także możliwość wprowadzenia bezterminowo opłat (abonamentów) za wynajem wszystkich lub części miejsc postojowych, co jest standardową praktyką np. w biurowcach, centrach handlowych czy budownictwie mieszkaniowym w formule TBS.
Przerzucanie odpowiedzialności (i kosztów) na samorząd
W efekcie często dochodzi do sytuacji, gdy parkingi w obrębie osiedla czy biurowców pozostają puste, zaś wszystkie chodniki i niezagospodarowane działki w bezpośrednim sąsiedztwie wypełniają się autami, ponieważ za taki postój nie trzeba uiszczać żadnych opłat.
![Parking przesiadkowy na komunikację miejską zamienił się w parking osiedlowy](https://s-trojmiasto.pl/zdj/c/n/2/3250/150x100/3250577__c_17_143_831_601__kr.webp)
Szukanie oszczędności przez kierowców sprawia natomiast, że deweloperzy realizują tylko minimalną liczbę miejsc postojowych - zwłaszcza, że koszt ich realizacji ma ogromny wpływ na ostateczną cenę metra kwadratowego całej inwestycji (szczególnie w przypadku potrzeby budowy miejsc podziemnych w terenach silnie zurbanizowanych lub trudnym terenie).
Mieszkańcy natomiast domagają się budowy miejsc przez lokalny samorząd, który przecież już wcześniej, w opisanych powyżej aktach prawnych, narzucił obowiązek ich realizacji przez dewelopera w granicach należącej do niego działki.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Miejsca
Opinie (207) 3 zablokowane
-
2023-04-29 12:53
W 3miescie developer nic nie musi. Czy CBA kiedyś to nam wyjaśni?
Ludzie bez majątków, wydawcy książek.....
- 12 6
-
2023-04-29 13:00
zrobic jak w japoni -nie masz swojego miejsca parkingowego -nie kupisz sanochodu. (6)
problem zniknie w 10 sek.
- 25 10
-
2023-04-29 13:09
Zacznijmy też jeść codziennie sushi (3)
i przeróbmy sobie oczy
- 9 10
-
2023-04-29 13:15
A co ci (1)
Się nie podoba w sushi?
- 4 1
-
2023-04-30 19:37
wolę robaki
- 1 0
-
2023-04-29 13:45
wcale nie jedzą codziennie sushi
byłem tam prawie trzy tygodnie i sushi było dwa razy
- 4 0
-
2023-04-29 19:15
Niech zgadne rowerzysta?
- 4 5
-
2023-04-29 19:16
A co nas japonia obchodzi!
- 3 5
-
2023-04-29 13:54
Opinia wyróżniona
Ile to aut stoi nieużywanych na parkingach pod blokami... (22)
Może nie wszyscy to widzą, bo większość wychodzi z klatki i idzie do swojego auta. Ale osoby, które poruszają się pieszo widzą więcej - mnóstwo aut stoi od miesięcy na tych samych miejscach parkingowych.
Znam osoby, które mają dwa auta. Jedno ciągle stoi na parkingu (czeka na lepszy czas żeby je sprzedać, albo żeby je naprawić), a drugie służy do jazdy.- 149 27
-
2023-04-29 17:29
Niektórzy parkingi osiedlowe traktują, jak parkingi komercyjne, tyle że w tym przypadku bezpłatne (7)
Na naszym parkingu osiedlowym jeden z najemców zajął 7 ogólnodostępnych miejsc parkingowych. Ten pan zajmuje się handlem samochodami, więc uznał, że ogrodzony i monitorowany teren osiedlowy doskonale nadaje się do przechowywania jego aut. Problemy z parkowaniem pozostałych mieszkańców niewiele go interesują. Kto pierwszy, ten lepszy - powiada
- 42 0
-
2023-04-29 18:57
Niezły pasożyt
- 38 0
-
2023-04-29 19:32
U nas na zamkniętym osiedlu jeden "kolekcjoner" miał 6 samochodów z czego 2 w garażu podziemnym, a 4 "parkowały" czyli głównie stały na parkingu wewnątrz osiedla zajmując innym miejsce. Na szczęście wyprowadził się niedawno.
- 25 2
-
2023-04-29 20:08
Pomóc mu zmienić miejsce. (2)
Jakby tak kilka razy miał przebita oponę albo przetarty lakier nie wiem czy dalej by tak parkował.
- 14 17
-
2023-04-29 20:48
(1)
Parking jest monitorowany, są kamery
- 6 2
-
2023-04-30 09:47
Jest moda, są kaptury. Co wtedy może monitoring?
- 4 0
-
2023-04-30 17:54
To jest do uregulowania (1)
Uchwałą Wspólnoty. Powinniście zapisać w regulaminie wspólnoty zasady parkowania: np. zakaz parkowania powyżej 2,3 czy 6 samochodów jednego właściciela itp.
- 1 2
-
2023-04-30 23:12
Wspólnota nie chciała uchwalić regulaminu
Były próby przypisania konkretnych miejsc do poszczególnych mieszkań, ale na razie daliśmy sobie spokój. Po ostatnim zebraniu wspólnoty samochodów na parkingu jest jakby mniej. Zobaczymy na jak długo
- 1 0
-
2023-04-29 19:29
Są samochody nie ruszające się z miejsca nawet 5 lat (7)
Trzeba w końcu uporządkować parkowanie. Na miejscu prywatnym, opłaconym decyduje właściciel/najemca danego miejsca. Miejsca ogólnie dostępne - czas parkowania do trzech (3) dni. Ulice, chodniki i parkingi nie mogą być zastawiane złomem. Dobrze byłoby, gdyby podczas kontroli sprawdzano ważność przeglądu technicznego i ubezpieczenia. Pojazdy nie posiadające obu tych dokumentów powinny zostać odholowane na parking karny, a w razie nieodebrania pojazdu przez właściciela, złomowane. Od razu połowa samochodów znikłaby z ulic.
- 22 8
-
2023-04-29 21:44
(5)
Z tymi 3 dniami to pojechałeś. A jak mam noge złamaną i miesiąc L4 to co mam zrobić z autem? Ale fakt jest, że szrotu pełno stoi, zgłoszenie do SM skutkuje tylko tym, że spiszą, poinformują, a cieć następnego dnia auto przestawia przecznice dalej. Na kolejne 5 lat,
- 17 5
-
2023-04-30 07:46
To jest standardowy czas w wielu krajach, chociażby USA (1)
- 6 5
-
2023-04-30 13:27
Tak potwierdzam..mam garaz a drugi samochod moge parkowac max 72h.. Zawsze mam problem gdy wyjezdzam i
musze znalezc kogos by po 3 dniach przestawil moje auto- oczywiscie nie za darmo.
- 2 1
-
2023-04-30 08:28
W Polsce jest to de facto 5 dni (2)
Na tyle wcześniej trzeba postawić np. znak zakazu postoju i później można już holować.
- 3 3
-
2023-04-30 09:49
(1)
Wystarczy że przestawie auto o milimetr i od nowa jest 5 dni
- 0 4
-
2023-04-30 10:20
Nie zrozumiałeś. Przestawienie auta o milimetr nie kasuje znaku zakazu postoju
- 7 0
-
2023-04-30 09:48
Z tymi trzema dniami to jakis żart.
- 4 2
-
2023-04-30 08:04
Amatorzy, ja mam 4 auta pod blokiem ;) (2)
- 3 6
-
2023-04-30 15:08
Chyba do pilnowania
- 3 0
-
2023-05-01 00:03
my mamy 3, kazdy kierowca po 1
ale upatruje jakiegos kabroilecika ze sztywnym dachem na lato, to tez bedzie 4
- 0 0
-
2023-04-30 10:33
no i co z tego?
- 1 0
-
2023-04-30 16:23
no ile tych aut stoi? no ile? (1)
- 0 2
-
2023-04-30 23:14
Wszystkie
- 0 0
-
2023-04-29 14:45
nie jeżdżę do znajomych gdzie mają takie tabliczki typu "gości prosimy o parkowanie poza poza terenem osiedla" (1)
zawsze znajdę jakąś tandetną wymówkę i niech se siedzą w tych warowniach
- 26 3
-
2023-04-29 22:55
Nie stać cię
I szukasz wymówek ;-)
- 1 10
-
2023-04-29 14:49
Skandaliczna jest ta tabliczka z Osiedla Myśliwskiego. Żerujecie na infrastrukturze okolicznych osiedli. (2)
Przynajmniej oglosiliscie wszem i wobec jaka jest wasza klasa i potencjal intelektualny.
- 32 1
-
2023-04-29 16:09
Mieszkancy Mysliwskiego nie powinni miec dostepu do (1)
cywilizowanej czesci miasta tylko zyc w swoim gettcie.
- 15 0
-
2023-04-29 17:53
Mysliwska
A dzieci to nie do szkoły morenowej na Marusarzówny tylko swoją na tym zamkniętym o
- 17 0
-
2023-04-29 14:56
(1)
Urbanistyka się kłania, tylko że wszelką przestrzeń która może być wykorzystana na parki, place, parkingi jest zaklepana dla deweloperów kochających beton. Zamiast rozwijać sieć dróg i ulic, nasi urbaniści je likwidują poprzez wytyczanie ciągłą linią drogi rowerowe, bus pasy. Mieszkań przybywa, biura na każdym rogu, a ulc nie.
- 15 6
-
2023-04-30 11:05
zamienić chodniki w parkingi, sio z pieszymi, niech latają, więcej dróg, autostrad przez miasto!!!
- 0 3
-
2023-04-29 15:13
(1)
Parkowanie na chodnikach powinno zostać zabronione. Tak jak w cywilizowanych krajach.
- 22 9
-
2023-04-29 15:58
to nic nie zmieni bo nie ma komu tego egzekwowac
- 2 3
-
2023-04-29 19:09
Każdy mieszkaniec budynku powinien mieć zapewnione miejsce parkingowe !!!!! (3)
Każdy parking pod blokiem czy kamienica powinien mieć 10% więcej miejsc parkingowych od ilości mieszkańców - dla gości i obsługi jak i usługodawców !!!!!!!
Natomiast wszystkie miejskie parkingi powinny być całkowicie darmowe -- kierowcy sa tak obłożeni podatkami że parkingi powinni mieć darmowe !!!!!!!!!!- 17 14
-
2023-04-29 19:19
No dobrze ...
mogą być darmowe, ale kto ma za to zapłacić? Emeryt z parteru bez samochodu czy pani z III co ma tylko rower, a może mieszkańcy Wsi, bo mają już darmowe miejsca parkingowe pod domem?
- 9 3
-
2023-04-29 19:27
Państwo zapłaci za pietrowe parkingi tak jak 500+
Państwo ma piniądze a tylko bierze podatki.
Do kazdego z miliona samochodów elektrycznych i kazdego ze 100 tyś mieszkań Morawieckiego miejsce parkingowe za darmo.
Słuszną linię ma nasza władza.- 4 2
-
2023-04-29 22:56
Znowu Dej Dej
Patologia samochodowa
- 8 0
-
2023-04-29 19:16
Bo deweloperzy rządzą mając przyzwolenie.
Maja gdzieś zachcianki mieszkańców
- 11 2
-
2023-04-29 19:20
nie musi...
pod warunkiem, że magistrat wybuduje mu park(ing) centralny pod nosem.
- 10 3
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.