- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Mądre zarządzanie najmem. Zleć obsługę profesjonalistom
Wynajmowanie swojego mieszkania, także długoterminowo, wymaga czasu i umiejętności. Zadanie to można zlecić profesjonalistom. O korzyściach zarządzania najmem przez firmę opowiada Kinga Błońska z firmy Emerent. Przez cały luty na hasło "Trojmiasto.pl" czytelnicy, którzy podpiszą umowę o współpracy, uzyskają rabat i nie zapłacą opłaty wstępnej za przygotowanie nieruchomości do wynajmu.
- Kupić mieszkanie i je wynajmować. To brzmi bardzo prosto. Czy Państwa doświadczenia to potwierdzają?
- Zrobiłam małą ankietę wśród znajomych. Pytałam w niej o obawy, jakie mają ludzie, którzy chcieliby wynajmować posiadane mieszkanie bądź mieszkania. Wychodzi na to, że jest to wizja zniszczonego, zadłużonego mieszkania, którego najemca nie chce opuścić. Takie historie niestety się zdarzają, ale bywa tak, że część winy jest po stronie właściciela, który jest zbyt ufny i nieumiejętnie dba o swoje interesy...
Właściwie przeprowadzony proces zakupu nieruchomości pod wynajem, wyboru najemcy, dobra umowa, a potem regularny nadzór nad wynajmem sprawiają, że te obawy w zasadzie nie mają prawa się ziścić. Właśnie to zapewnia obsługa zarządcy - dochód i spokój. Zajmowanie się powierzonymi mieszkaniami to jest nasza codzienna praca. Mamy w tym ogromne doświadczenie, więc jesteśmy w stanie szybko, profesjonalnie i zgodnie z prawem zapanować nad pojawiającymi się kryzysami.
- Skąd się wzięło Państwa doświadczenie?
- Ja pracowałam w aptece, a mąż kształcił się w branży morskiej. Równolegle byliśmy właścicielami mieszkań na wynajem, część z nich była także w podnajmie. Dodatkowo, w ostatnich latach członkowie naszej rodziny z głębi Polski kupili w Trójmieście mieszkania na wynajem.
W sytuacji, kiedy tych mieszkań do obsługi było już kilka, chcieliśmy, żeby ktoś się zajmował tym najmem, żebyśmy mogli skupić się na własnych obowiązkach. Niestety przetestowaliśmy pięć firm z Trójmiasta, ale usługi żadnej z nich nie były dla nas satysfakcjonujące i nie dawały nam poczucia bezpieczeństwa.
Zatrudniliśmy i wyszkoliliśmy pracownika, żeby zajmował się naszymi nieruchomościami na naszych - wygórowanych jak słyszeliśmy - warunkach. To z kolei dało nam możliwość przyjęcia do obsługi kolejnych lokali.
Obecnie zajmujemy się 70 mieszkaniami na terenie Trójmiasta i okolic, w nowym i starszym budownictwie. Zatrudniamy kilku pracowników i mamy grono sprawdzonych współpracowników z różnych branż - nie tylko fachowców, którzy naprawią każdą awarię czy posprzątają największy bałagan, ale też na przykład fotografa, który na etapie poszukiwania najemcy wykona w mieszkaniu profesjonalną sesję zdjęciową. Możemy skutecznie działać w każdym aspekcie związanym z najmem mieszkań.
- Jakie niedopatrzenia najczęściej pojawiają się po stronie właścicieli?
- Często tuż po zakupie mieszkania właściciel szybko je wynajmuje, nie zajmuje się nim, a potem wpada w panikę, bo czynsz przestaje wpływać albo nie są opłacane media lub też lokal jest zniszczony. Takich sytuacji prawie zawsze można uniknąć.
Trudno w to uwierzyć, ale nadal są osoby, które z najemcą nie podpisują żadnej umowy... Często są to wzory ściągnięte z Internetu, które w żaden sposób nie zabezpieczają interesów wynajmującego, a to - w kontekście obowiązujących w Polsce regulacji prawnych - jest szczególnie ważne. Wciąż jeszcze rzadko do umowy najmu dołączany jest protokół zdawczo-odbiorczy wzmocniony dokumentacją zdjęciową. To też działa na niekorzyść właściciela.
Takie narzędzia jak poręczyciel najemcy albo podwójna kaucja również nie są wykorzystywane, a jest to prosty sposób na unikniecie komplikacji, zwłaszcza w obecnej sytuacji gospodarczej, w czasie kiedy po wybuchu wojny pojawiło się dużo najemców z Ukrainy.
Dostrzegamy także problem w sposobie wykończenia mieszkania pod wynajem. Drewniane podłogi, delikatne meble, białe kanapy... Takie wnętrze nie przetrwa próby czasu. Właściciel chce dogodzić najemcy, a potem jest rozczarowany, że najemca nie dba o mieszkanie jak o swoje. Ale na to po prostu nie można liczyć.
Czyli jak w idealnej wersji powinien wyglądać proces przygotowania mieszkania do najmu?
- Może powiem, jak to wygląda u nas. Zacznijmy od tego, że możemy pomóc klientowi w wyborze optymalnej nieruchomości pod wynajem. Przeprowadzamy cały proces jej zakupu a następnie, jeśli jest taka potrzeba, doposażenia. W przypadku lokali z rynku pierwotnego można zlecić nam również cały remont.
Kolejnym etapem jest gruntowne sprzątanie oraz przygotowanie oferty najmu, co wiąże się z home stagingiem oraz przeprowadzeniem profesjonalnej sesji zdjęciowej. To ważny etap, bo w dzisiejszych czasach zdjęcia w ogłoszeniu są kluczowe.
Następnie zajmujemy się wyborem najemcy. I słowo "wybór" nie jest tu przesadzone, bo potencjalni najemcy przechodzą weryfikację mającą na celu ocenę ich rzetelności. Od tego, z kim zdecydujemy się podpisać umowę, zależy późniejsze bezpieczeństwo najmu.
Z wybranym najemcą podpisujemy profesjonalną umowę. Poza zabezpieczeniem interesów właściciela lokalu przewiduje ona konieczność wykupienia przez najemcę polisy OC. Jest to koszt około 60 zł na rok. Takie ubezpieczenie chroni właściciela od szkód nieumyślnych wyrządzonych przez lokatora. Jeśli właściciel zgadza się na przyjęcie najemcy ze zwierzęciem, możemy dodatkowo rozszerzyć tą polisę o szkody wyrządzone przez pupila.
Jeśli właściciel sobie tego życzy, organizujemy podpisanie u notariusza tzw. umowy najmu okazjonalnego. Ale często stosujemy także zabezpieczenie w postaci poręczenia osoby trzeciej do kwoty 5 tys. zł. W przypadku studentów poręczycielami są najczęściej rodzice, w przypadku pracowników może zgodzić się na to pracodawca, a w przypadku obywateli z Ukrainy wymagamy, by poręczycielem była osoba z zameldowaniem na terenie Polski. Takie poręczenie chroni właściciela na wypadek szkód czy zaległości czynszowych, których nie jest w stanie pokryć pobrana kaucja. Kilkukrotnie zdarzyło nam się skorzystać z tego koła ratunkowego i wezwać poręczyciela do zapłaty długów najemcy.
I na koniec, już przy przekazaniu mieszkania, spisujemy szczegółowy, poparty dokumentacją zdjęciową, protokół zdawczo-odbiorczy. Jego istnienie pozwala w trakcie najmu uniknąć całej masy konfliktów.
- Na tym oczywiście Państwa opieka się nie kończy?
- W ramach proponowanej usługi zajmujemy się rozliczaniem mediów - pilnujemy, aby wszystkie opłaty były regulowane na czas. Podobnie jak wpływy z czynszu. Dzięki temu jesteśmy w stanie błyskawicznie zareagować na ewentualne opóźnienia w tym zakresie, negocjować warunki spłaty zadłużenia przez najemcę bądź jego poręczyciela. To daje fantastyczne efekty i pomaga uniknąć wielomiesięcznych sporów prowadzonych w sądzie. W razie potrzeby włączamy do działania kancelarię windykacyjną, z którą jesteśmy w stałym kontakcie.
W cenie naszej usługi jest także usuwanie wszelkich awarii czy dochodzenie roszczeń od ubezpieczycieli. Jeśli wymaga tego sytuacja negocjujemy także warunki remontów ze wspólnotą czy spółdzielnią, w której znajduje się mieszkanie. Na przykład ostatnio, po uzyskaniu opinii od biegłych hydraulików, udało nam się doprowadzić do wykonania w budynku wymiany pionu kanalizacyjnego, którego niedrożność miała wpływ na nawracające usterki w mieszkaniu naszego klienta.
W innym przypadku, spółdzielczego bloku w Chyloni, doprowadziliśmy do wytępienia w całym bloku pluskiew, które co pół roku wracały z mieszkania, w którym nie dbano o ten problem. Wymagało to zaangażowania spółdzielni, a nawet prawnika. Żaden właściciel mieszkania, który zajmuje się inną codzienną pracą, nie miałby na to czasu.
- Ile właściciel musi zapłacić za taką usługę?
- Standardowa stawka wynosi 18 proc. brutto od kwoty czynszu najmu. Czyli jeżeli wynosi on np. 2500 zł plus opłaty za media, to koszt obsługi wynosi 450 zł miesięcznie. Osobno płatne są szersze działania - większe remonty lokalu, zakup mebli czy wyposażenia. Oczywiście jeśli właściciel powierza nam więcej lokali, to stawka ta podlega negocjacji.
Właściciele mieszkań, którzy w lutym podpiszą z nami umowę na zarządzanie najmem ich lokalu będą zwolnieni z opłaty wstępnej (hasło: Trojmiasto.pl)
Przy rozpoczęciu współpracy z pierwszego czynszu wpłacanego przez najemcę, pobieramy jednorazową opłatę w wysokości 1 tysiąca złotych tytułem opłaty wstępnej. W tej kwocie zawiera się sprzątnie lokalu, wykonanie sesji zdjęciowej, wybór najemcy, podpisanie umowy razem z dodatkowymi elementami, o których mówiłam.
* możliwość dodania komentarzy lub jej brak zależy od decyzji firmy zlecającej artykuł
Miejsca
Opinie (96) ponad 10 zablokowanych
-
2023-01-30 09:33
stawka za zarządzanie to kwestia istotna ale nie jedyna (10)
dla mnie równie ważną sprawą jak nie ważniejszą jest wzięcie odpowiedzialności za najemców na siebie i to w dwóch kwestiach płatności jak również stanu mieszkania.
To to co mnie interesuje to czy firma zobowiązuje się w umowie do "oddania" mieszkania po okresie najmu w takim samym stanie jak zostało wydane.- 70 4
-
2023-01-30 10:03
zapomnij o odpowiedzialności zarządzającego.To są księgowi zbierający koszty i zyski w sumie rozliczenia i koniec na tym .
- 26 2
-
2023-01-30 10:56
Masz stan niepogorszony ponad normalne zużycie czyli coś co jest bardzo płynne (4)
Jak ktoś nie zechce wyjśc z twojego mieszkania to nie wyjdzie i go nie wyrzucisz, żadne najmy okazjonalne, kaucje których nei zapłaci itd tego nie zmienią.
- 18 2
-
2023-01-30 12:00
ok, pomijając płynność , ale czy jest taki zapis w umowie i pośrednik bierze odpowiedzialność? (3)
czyli w przypadku gdyby były zniszczenia czy firma ogarnia te zniszczenia bez względu na to czy i jak długo trwa egzekucja kosztów napraw od najemcy?
- 7 0
-
2023-01-30 15:07
W Polsce Nie biorą odpowiedzialności. Tego rodzaju kłopot zostaje w rękach właściciela. (2)
W Anglii jest to dobrze rozwiązane. Agencja za większa opłata bierze wszystko na siebie jeśli właściciel chce. Z reguły jest to od 15% do 20%.
A eksmisje niepłacących najemców przez sąd trwają do 4mcy.- 8 0
-
2023-01-30 16:09
myślę, że na tego typu usługi w Polsce popyt byłby ogromny
czyli kompleksowe zarządzanie w sytuacjach nie tylko dobrych ale także w razie problemów, tak aby właściciel bez względu na problemy z najemcą co miesiąc dostawał swohą część i nie ponosił kosztów ewentualnegoi remontu przy dewastacji.
Przy tego typu usłudze 20% miesięcznie spokojnie bym zaakceptował.
Ale tego typu kompleksowe usługi może oferować tylko duzy gracz, działający na masową skalę , z dużym zapleczem finansowym, a takich na naszym rynku chyba nie ma.- 6 0
-
2023-01-30 23:43
w Ameryce można wynająć szeryfa Ktory przynosi do domu pismo ( oplata za usługę $25) i wynajmujący musi podpisać ze przyjmuje
wiadomosci iz musi mieszkania w taki a takim terminie opuścić. Jak cos wisi to zgłasza się to do firmy która dług odbiera ( bierze za to 50%) ale choc polowe możesz odzyskać.
- 0 0
-
2023-01-30 19:41
Ty tez masz w swoim mieszkaniu taki sam stan jak w momencie kiedy się wprowadzałes? hahahahahaha (1)
- 3 1
-
2023-01-31 08:38
stan mojego mieszkania po 5 latach mieszkania jest lepsza niż na początku, gdyż na bieżąco reaguje na ewentualne usterki i niedociągnięcia jednocześnie inwestując w dodatkowe wyposażenie i udogodnienia Po 3 latach -budynek pracuje- poszpachlowałem kilka miejsc i pomalowałem, dodałem dwa punkty świetlne - zauważyłem potrzebę i domeblowałem jeden pokój
To ty chyba raz posprzątałeś i myślisz że pięć lat można mieszkać o malowaniu nie wspomnę- 0 1
-
2023-01-31 08:25
To niemożliwe (1)
Mieszkanie się zużywa i jego stan zawsze się pogarsza z czasem. Nie można żądać od lokatorów remontu. Jak masz inne zdanie idź do sądu...
- 0 1
-
2023-02-01 21:13
Pierdółek się nie czepiam, ale jeżeli mieszkanie odbiega od stanu pierwotnego, to nie tylko można, ale nawet trzeba żądać od lokatorów naprawy i remontu. Przez pięć lat wynajmowałem mieszkanie pięciu różnym najemcom. Kaucję potrącałem zawsze w uzgodnieniu z najemcami, którym pozostawiałem wybór: albo najemca płaci, albo naprawia na swój koszt. Nigdy nie miałem problemów z dogadaniem się. Muszę przyznać, że moi najemcy generalnie dbali o mieszkanie, a w przypadku stwierdzenia uszkodzeń czasami sami proponowali rekompensatę.
- 1 0
-
2023-01-30 09:36
troche drogo mimo wszystko, dlakogos kto ma wynajmowac jedna lepianke
- 15 2
-
2023-01-30 09:41
Trzeba ucywilizowac ten rynek (3)
Bardzo dobrze, że ktoś sie za to porządnie bierze. Przez to co zrobili nasi Rządzący, lepiej zaplacic niż pozniej latami sądzić sie z kims kto nie placi a mieszka. A Wlasciciel
Ma zwiazane rece.- 12 13
-
2023-01-30 09:55
Przecież oni nie pomogą jak się ktoś nie będzie chciał wyprowadzić.
- 22 0
-
2023-01-30 17:36
Dlaczego nikt nie chce się nie sądzić? Przecież sądy są podobno super. (1)
- 3 0
-
2023-01-31 08:24
Problem nie leży w sędziach czyli ludziach, ktorzy to prawo stosują,
ale w ludziach stanowiacych prawo. Czyli w ustawodawcach, czyli PIS i Solidarna Polska aktualnie. Polecam powrot na lekcje WOS.
- 1 0
-
2023-01-30 09:51
Doświadczenia własne (4)
Przekonałem się osobiście, że można na nich polegać. Skrupulatni szczególnie Kinga, skuteczni szczególnie Bartosz, nieustępliwi szczególnie Irina.
- 2 38
-
2023-01-30 13:36
A mówią, że na rodzinie dobrze wychodzi się tylko na zdjęciach :)
- 10 0
-
2023-01-30 14:35
A biorą na siebie uzeranie z nieplacącym oszustem? (2)
Czy tylko informują o mozliwosci zalozenia sprawy w sądzie? Za 18% zakladam, ze biorą problematycznego najemce na siebie i skutecznie, legalnie go eksmitują?
- 9 0
-
2023-01-30 17:42
No wlasnie (1)
Podpinam sie pod pytanie. Biora to na siebie?
- 7 0
-
2023-01-31 08:28
Gdyby brali to bys mial pogrubioną czcionka zawarta taka infirmacje
To jest niezaprzeczalny atut.
- 2 0
-
2023-01-30 10:09
Pośredników jest zdecydowanie za dużo. (2)
Wszyscy tylko patrzą jak tu na tym wynajmie nieswojego mieszkania zarobić.
Ceny najmu coraz wyższe, za chwile to najniższa krajowa nie wystarczy na wynajecie kawalerki z PRLu.- 48 8
-
2023-01-30 10:16
wik.
Już nie starcza... Może nie na sam najem, bo najem z minimalnej można by opłacić, lecz najem + przeżycie za minimalną przy obecnych kosztach życia nie są już możliwe.
- 12 1
-
2023-01-30 17:06
Bzdury gadasz, i pojecia nie ma na temat najmu i zarzdzania.
- 2 3
-
2023-01-30 10:11
Drogo
Artykuł sponsorowany jak uczciwie napisali. Sam zadbasz właścicielu najlepiej.
- 25 3
-
2023-01-30 10:12
wszystko jest cacy do momentu odszkodowania,podobnie dzialaja firmy ubezpieczeniowe itp.
- 24 0
-
2023-01-30 11:01
18% - to prawie tyle co za najem krótkoterminowy - za dużo (9)
Pośrednik ktory bierze 1/5, w ogóle pośrednictwo to rak, zwiększa koszty i cenę finalną, powinno być ograniczone ustawowo jak oprocentowanie chwilówek. Kupujesz mieszkanie za 500 - 700 tys i taki pośrednik ma zysk z 5 mieszkań nie swoich jakby zainwestował 700 k a to właściciel kupił mieszkanie a nie pośrednik.
- 36 11
-
2023-01-30 11:05
Za takie usługi powinna być jednorazowa opłata na start i koniec a nie od każdego czynszu. (2)
Bo za co ja mam im płacić, skoro są tacy świetni w weryfikacji to nie powinno być problemu dalej z najmem czyli w zasadzie nie powinni być już pootrzebni po tym jak znajdą najemcę, chyba że jest inaczej. 18% co miesiac to jest zdzierstwo.
- 11 4
-
2023-01-30 11:28
Zgadza się. Zresztą ich weryfikacja to kwestia subiektywna.
Oni mogą ufac kolesiowi z drogim, markowym zegarkiem na reku, drogim autem na parkingu, w garniturze. Bo wypłacalny. Ja wrecz przeciwnie :) Mam inne zasady :) 14 lat wynajmuje i nigdy sie nie zawiodlem na swojej intuicji. Pewnych regul przestrzegam. I najwazniejsze wynajmujący, nie bojcie się wywalac ludzi ze swojego mieszkania. Uczciwosc i moralnosc jest po waszej stronie. Niech to zlodziej i oszust udowadnia przed sądem, ze mu sie nalezy wasze mieszkanie :) Na 99% przypadkow nie bedzie mial motywacji i checi zakladania sprawy. Nie zakladajcie spraw i to nie wy bujajcie sie z machina sprawiedliwosci bo on wie, ze daje mu to co najmniej kilka miesiecy spokoju i bezkarnego mieszkania. To mit, ze wezwana policja przez niego nakaze mu sie wprowadzic. Policja nie jest od decydowania kto ma mieszkac. Upewniaja sie, ze nikomu nie dzieje sie krzywda fizyczna i instruuje aby dochodzic praw w sądzie.
- 17 0
-
2023-01-30 14:26
Byłbym przeciwny jednorazowej opłacie na wstępie
Jeżeli najemca przemieszka kilka m-cy zamiast co najmniej rok, to właściciel słabo na tym wyjdzie, natomiast w przypadku kilku lat lepiej ponieść opłatę raz. Opłata comiesięczna rozkłada ryzyko.
- 5 0
-
2023-01-30 11:53
(4)
Za obsługę najmu krótkoterminowego większość firm bierze 30%.
- 2 3
-
2023-01-30 12:02
Jak masz co dwa dni pranie sprzątanie wymianę ręczników plus często kosmetyki i prowizje do bookingu (3)
A tutaj co masz? jak najemca jest uczciwy to w zasadzie oni nie robią nic, kompletnie nic a biorą nadal 18% - ta opłata to mogłaby być 1%, nawet 5% to za dużo .
- 13 0
-
2023-01-30 12:19
pytanie co robią jak jest problem z najemcą?
np jest problem z płatnościami albo mieszkanie po zdaniu nadaje się do remontu
- 9 0
-
2023-01-30 19:11
Biorą teoretycznie za to żeby nie dochodziło do nie sympatycznych sytuacji, czyli wynajęcie i nadzór najemców a także służenie asystą w razie jakiś problemów wynikających z eksploatacji, coś cieknie, coś się popsylo, coś trzeba wymienić, właściciel ma to z głowy podejrzewam bo oni się tym powinni zajmować.
- 0 3
-
2023-02-02 06:07
1% ? he he :)
Pojeździj sobie na okazania mieszkania, potelefonuj, przygotuj umowę i wszystko za 30zł :)
- 1 0
-
2023-01-30 12:33
Krótki termin to 30%
Która Firma bierze 18 procent? Korzystam co roku i płacę 30. Chyba że masz na myśli 18, Ale do tego jeszcze sprzątanie i pralnia. To wychodzi 30
- 1 0
-
2023-01-30 11:02
I Janusze ruszyły do hejtu (1)
Najlepiej wszystko obsmarowac, kazde dzialanie i wszystko zrobic samemu. Kupic golarke i sie strzyc na jeża co miesiac zamiast do fryzjera pojsc. Bo drogo ;-D
- 6 31
-
2023-01-30 15:37
To nie hejt zastanów się jednorazowa usługa a koszt co miesiąc, to jest zupełna asymetria
- 8 0
-
2023-01-30 11:16
Skoro nie ma umowy i najemca nie placi, to
legalnie intruza siłą wyrzucamy z mieszkania i na podparcie sie, wzywamy policje o rozboj z wlamaniem. Informujemy, ze zlapalismy gnoja na goracym uczynku.
- 23 6
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.