- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Mądre zarządzanie najmem. Zleć obsługę profesjonalistom
Wynajmowanie swojego mieszkania, także długoterminowo, wymaga czasu i umiejętności. Zadanie to można zlecić profesjonalistom. O korzyściach zarządzania najmem przez firmę opowiada Kinga Błońska z firmy Emerent. Przez cały luty na hasło "Trojmiasto.pl" czytelnicy, którzy podpiszą umowę o współpracy, uzyskają rabat i nie zapłacą opłaty wstępnej za przygotowanie nieruchomości do wynajmu.
- Kupić mieszkanie i je wynajmować. To brzmi bardzo prosto. Czy Państwa doświadczenia to potwierdzają?
- Zrobiłam małą ankietę wśród znajomych. Pytałam w niej o obawy, jakie mają ludzie, którzy chcieliby wynajmować posiadane mieszkanie bądź mieszkania. Wychodzi na to, że jest to wizja zniszczonego, zadłużonego mieszkania, którego najemca nie chce opuścić. Takie historie niestety się zdarzają, ale bywa tak, że część winy jest po stronie właściciela, który jest zbyt ufny i nieumiejętnie dba o swoje interesy...
Właściwie przeprowadzony proces zakupu nieruchomości pod wynajem, wyboru najemcy, dobra umowa, a potem regularny nadzór nad wynajmem sprawiają, że te obawy w zasadzie nie mają prawa się ziścić. Właśnie to zapewnia obsługa zarządcy - dochód i spokój. Zajmowanie się powierzonymi mieszkaniami to jest nasza codzienna praca. Mamy w tym ogromne doświadczenie, więc jesteśmy w stanie szybko, profesjonalnie i zgodnie z prawem zapanować nad pojawiającymi się kryzysami.
- Skąd się wzięło Państwa doświadczenie?
- Ja pracowałam w aptece, a mąż kształcił się w branży morskiej. Równolegle byliśmy właścicielami mieszkań na wynajem, część z nich była także w podnajmie. Dodatkowo, w ostatnich latach członkowie naszej rodziny z głębi Polski kupili w Trójmieście mieszkania na wynajem.
W sytuacji, kiedy tych mieszkań do obsługi było już kilka, chcieliśmy, żeby ktoś się zajmował tym najmem, żebyśmy mogli skupić się na własnych obowiązkach. Niestety przetestowaliśmy pięć firm z Trójmiasta, ale usługi żadnej z nich nie były dla nas satysfakcjonujące i nie dawały nam poczucia bezpieczeństwa.
Zatrudniliśmy i wyszkoliliśmy pracownika, żeby zajmował się naszymi nieruchomościami na naszych - wygórowanych jak słyszeliśmy - warunkach. To z kolei dało nam możliwość przyjęcia do obsługi kolejnych lokali.
Obecnie zajmujemy się 70 mieszkaniami na terenie Trójmiasta i okolic, w nowym i starszym budownictwie. Zatrudniamy kilku pracowników i mamy grono sprawdzonych współpracowników z różnych branż - nie tylko fachowców, którzy naprawią każdą awarię czy posprzątają największy bałagan, ale też na przykład fotografa, który na etapie poszukiwania najemcy wykona w mieszkaniu profesjonalną sesję zdjęciową. Możemy skutecznie działać w każdym aspekcie związanym z najmem mieszkań.
- Jakie niedopatrzenia najczęściej pojawiają się po stronie właścicieli?
- Często tuż po zakupie mieszkania właściciel szybko je wynajmuje, nie zajmuje się nim, a potem wpada w panikę, bo czynsz przestaje wpływać albo nie są opłacane media lub też lokal jest zniszczony. Takich sytuacji prawie zawsze można uniknąć.
Trudno w to uwierzyć, ale nadal są osoby, które z najemcą nie podpisują żadnej umowy... Często są to wzory ściągnięte z Internetu, które w żaden sposób nie zabezpieczają interesów wynajmującego, a to - w kontekście obowiązujących w Polsce regulacji prawnych - jest szczególnie ważne. Wciąż jeszcze rzadko do umowy najmu dołączany jest protokół zdawczo-odbiorczy wzmocniony dokumentacją zdjęciową. To też działa na niekorzyść właściciela.
Takie narzędzia jak poręczyciel najemcy albo podwójna kaucja również nie są wykorzystywane, a jest to prosty sposób na unikniecie komplikacji, zwłaszcza w obecnej sytuacji gospodarczej, w czasie kiedy po wybuchu wojny pojawiło się dużo najemców z Ukrainy.
Dostrzegamy także problem w sposobie wykończenia mieszkania pod wynajem. Drewniane podłogi, delikatne meble, białe kanapy... Takie wnętrze nie przetrwa próby czasu. Właściciel chce dogodzić najemcy, a potem jest rozczarowany, że najemca nie dba o mieszkanie jak o swoje. Ale na to po prostu nie można liczyć.
Czyli jak w idealnej wersji powinien wyglądać proces przygotowania mieszkania do najmu?
- Może powiem, jak to wygląda u nas. Zacznijmy od tego, że możemy pomóc klientowi w wyborze optymalnej nieruchomości pod wynajem. Przeprowadzamy cały proces jej zakupu a następnie, jeśli jest taka potrzeba, doposażenia. W przypadku lokali z rynku pierwotnego można zlecić nam również cały remont.
Kolejnym etapem jest gruntowne sprzątanie oraz przygotowanie oferty najmu, co wiąże się z home stagingiem oraz przeprowadzeniem profesjonalnej sesji zdjęciowej. To ważny etap, bo w dzisiejszych czasach zdjęcia w ogłoszeniu są kluczowe.
Następnie zajmujemy się wyborem najemcy. I słowo "wybór" nie jest tu przesadzone, bo potencjalni najemcy przechodzą weryfikację mającą na celu ocenę ich rzetelności. Od tego, z kim zdecydujemy się podpisać umowę, zależy późniejsze bezpieczeństwo najmu.
Z wybranym najemcą podpisujemy profesjonalną umowę. Poza zabezpieczeniem interesów właściciela lokalu przewiduje ona konieczność wykupienia przez najemcę polisy OC. Jest to koszt około 60 zł na rok. Takie ubezpieczenie chroni właściciela od szkód nieumyślnych wyrządzonych przez lokatora. Jeśli właściciel zgadza się na przyjęcie najemcy ze zwierzęciem, możemy dodatkowo rozszerzyć tą polisę o szkody wyrządzone przez pupila.
Jeśli właściciel sobie tego życzy, organizujemy podpisanie u notariusza tzw. umowy najmu okazjonalnego. Ale często stosujemy także zabezpieczenie w postaci poręczenia osoby trzeciej do kwoty 5 tys. zł. W przypadku studentów poręczycielami są najczęściej rodzice, w przypadku pracowników może zgodzić się na to pracodawca, a w przypadku obywateli z Ukrainy wymagamy, by poręczycielem była osoba z zameldowaniem na terenie Polski. Takie poręczenie chroni właściciela na wypadek szkód czy zaległości czynszowych, których nie jest w stanie pokryć pobrana kaucja. Kilkukrotnie zdarzyło nam się skorzystać z tego koła ratunkowego i wezwać poręczyciela do zapłaty długów najemcy.
I na koniec, już przy przekazaniu mieszkania, spisujemy szczegółowy, poparty dokumentacją zdjęciową, protokół zdawczo-odbiorczy. Jego istnienie pozwala w trakcie najmu uniknąć całej masy konfliktów.
- Na tym oczywiście Państwa opieka się nie kończy?
- W ramach proponowanej usługi zajmujemy się rozliczaniem mediów - pilnujemy, aby wszystkie opłaty były regulowane na czas. Podobnie jak wpływy z czynszu. Dzięki temu jesteśmy w stanie błyskawicznie zareagować na ewentualne opóźnienia w tym zakresie, negocjować warunki spłaty zadłużenia przez najemcę bądź jego poręczyciela. To daje fantastyczne efekty i pomaga uniknąć wielomiesięcznych sporów prowadzonych w sądzie. W razie potrzeby włączamy do działania kancelarię windykacyjną, z którą jesteśmy w stałym kontakcie.
W cenie naszej usługi jest także usuwanie wszelkich awarii czy dochodzenie roszczeń od ubezpieczycieli. Jeśli wymaga tego sytuacja negocjujemy także warunki remontów ze wspólnotą czy spółdzielnią, w której znajduje się mieszkanie. Na przykład ostatnio, po uzyskaniu opinii od biegłych hydraulików, udało nam się doprowadzić do wykonania w budynku wymiany pionu kanalizacyjnego, którego niedrożność miała wpływ na nawracające usterki w mieszkaniu naszego klienta.
W innym przypadku, spółdzielczego bloku w Chyloni, doprowadziliśmy do wytępienia w całym bloku pluskiew, które co pół roku wracały z mieszkania, w którym nie dbano o ten problem. Wymagało to zaangażowania spółdzielni, a nawet prawnika. Żaden właściciel mieszkania, który zajmuje się inną codzienną pracą, nie miałby na to czasu.
- Ile właściciel musi zapłacić za taką usługę?
- Standardowa stawka wynosi 18 proc. brutto od kwoty czynszu najmu. Czyli jeżeli wynosi on np. 2500 zł plus opłaty za media, to koszt obsługi wynosi 450 zł miesięcznie. Osobno płatne są szersze działania - większe remonty lokalu, zakup mebli czy wyposażenia. Oczywiście jeśli właściciel powierza nam więcej lokali, to stawka ta podlega negocjacji.
Właściciele mieszkań, którzy w lutym podpiszą z nami umowę na zarządzanie najmem ich lokalu będą zwolnieni z opłaty wstępnej (hasło: Trojmiasto.pl)
Przy rozpoczęciu współpracy z pierwszego czynszu wpłacanego przez najemcę, pobieramy jednorazową opłatę w wysokości 1 tysiąca złotych tytułem opłaty wstępnej. W tej kwocie zawiera się sprzątnie lokalu, wykonanie sesji zdjęciowej, wybór najemcy, podpisanie umowy razem z dodatkowymi elementami, o których mówiłam.
* możliwość dodania komentarzy lub jej brak zależy od decyzji firmy zlecającej artykuł
Miejsca
Opinie (96) ponad 10 zablokowanych
-
2023-01-31 15:22
(1)
Inne firmy biorą 10 procent i to chyba jest ok
- 0 1
-
2023-02-01 21:06
13%
Bierze Mozo ale tam jest duzo oplat dodatkowych + oni części usług nie wykonują. Więc wychodzi chyba podobnie
- 0 0
-
2023-02-01 14:08
Standardowo w pakiecie kantowanie gratis (3)
Tobie mówią że z miesiąca zajęte było 15 dni a pozostałe były niezajęte a w rzeczywistości pozostałe dni 'poza ewidencją' biorąc całość kasy do kieszeni za takie niby niezajęte dni. Jak nie przypilnujesz sam to będziesz zawsze oszukany.
- 0 0
-
2023-02-01 16:18
System inteligentnego mieszkania załatwia problem
W szczególności czujki ruchu w pomieszczeniach
- 0 0
-
2023-02-01 21:08
Bzdura (1)
Przeciez jak masz niezajete to czynszu nie przeleją wlascicielowi za ten czas. Haha podkoloryzowales
- 0 1
-
2023-02-01 21:31
Mowa o najmie krótkoterminowym, czyli na doby
- 1 0
-
2023-02-01 19:41
Rynek najmu (1)
Nie można się zgodzić by pośrednik w wynajmie za sprokurowanie spotkania najemcy z wynajmującym kasował od każdego z nich np. po 3tys. zł. Wynagrodzenie nawet wybitnego specjalisty w branży pośrednictwa musi być adekwatne do wkładu pracy
- 0 0
-
2023-02-02 05:25
Mylisz się
Wynagrodzenie specjalisty często uzależnione jest od korzyści jakie przyspaża beneficjentowi swoim dzialaniem, a nie od wkładu pracy. Przykład: prawnicy, aktorzy, sportowcy itd
- 2 0
-
2023-02-01 20:50
Beznadzieja (4)
Wymagania tych pseudofiremek są z kosmosu, chcą żeby kupić pozłacane sztućce, wyposażyć mieszkanie dosłownie we wszystko. W zamian podpisz z nimi umowę, a wypłacą ci grosze nie ponosząc żadnej odpowiedzialności za mienie właściciela. Niech zainwestują 800 tyś zł w nieruchomość i będą wówczas zarabiać. Szkoda czasu na kontakt z tymi zdziercami, lepiej wynająć samemu zabezpieczając się dobrą umowa okazjonalną.
- 2 2
-
2023-02-01 21:28
Każde usługi kosztują (2)
Umowa z pośrednikiem jest dobrowolna i nikt nie zmusza do jej podpisania. Stawka za pośrednictwo dla jednych będzie zbyt wygórowana, a dla innych akceptowalna. Nie ulega wątpliwości, że pośrednik nie będzie poświęcał swojego czasu i nie będzie ponosił kosztów, choćby dojazdów na okazania, na tzw. "ładne oczy". Jeden miesiąc pustostanu, to strata wartości jednego czynszu. Niektórzy wolą równowartość czynszu przeznaczyć na prowizję dla pośrednika.
Swoje mieszkanie do tej pory wynajmowałem bez pomocy pośrednika, ale nie będę się zarzekał, że w przyszłości nie skorzystam z usług firmy.- 2 0
-
2023-02-01 22:32
Pitu pitu, ich usługa to za weryfikację najemcy i za co jeszcze - kilka tysięcy rocznie, co oni robią jak nie ma problemów? (1)
- 0 1
-
2023-02-02 05:15
Pitu, pitu, powiadasz?
Czyli ciebie ktoś zmuszał do zawarcia umowy z pośrednikiem nieruchomości?
Widać miałem szczęście, bo mnie nikt nie zmuszał, chociaż zachęcić próbowano.- 2 0
-
2023-02-01 22:29
Dokładnie 18% a zaangażowanie kapitału 0, właściciel 800 tys i tyle ryzykuje
To jest dla osób które chcą przerzucić odpowiedzialnośc na firmę i "niczym się nie zajmować" a nie rozumieją, że nie można się niczym nie zajmować i jak jest dobrze to jest dobrze, a jak są problemy to oni zrobią swoje ale skutku nie gwarantują, ryzyko nadal się ponosi mimo że istniej złudzenie że po wynajęciu takiej firmy to ona je ponosi
- 0 1
-
2023-02-01 22:38
Wiecie ile warte są wyroki sądów w Polsce? Nawet mając nakaz eksmisji jeżeli gość nie wyjdzie to Sąd go siłą nie wyrzuci
Tyle warte są najmy okazjonalne, pseudo spryten zapisy i usługi prawnicze.
- 0 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.