- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 2 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (105 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (55 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Mieszkanie, ale jakie? Od dewelopera czy używane?
Co warto brać pod uwagę, gdy decydujemy się, czy kupimy mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
- Zgodnie z szacunkami Home Broker odświeżenie używanego lokalu kosztować powinno przeciętnie 150 zł w przeliczeniu na m kw. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. budżet rzędu 7,5 tys. zł powinien więc wystarczyć na całą tę operację - tłumaczy Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości w Home Broker. - Gorzej jest w przypadku lokali deweloperskich. Bezpiecznie należałoby oszacować, że wykończenie ich w przeciętnym standardzie może kosztować około 800 zł w przeliczeniu na m kw. Należałoby więc posiadać dodatkowe 40 tys. zł, aby wykończyć lokal o powierzchni 50 m kw.
Nie bez znaczenia są także różnice w kosztach około zakupowych. Wielu kupujących nie pamięta o nich przymierzając się do zakupu bądź zamiany mieszkania. Jest tu kilka istotnych składowych:
- W cenie nowego mieszkania wliczony powinien być podatek od towarów i usług - VAT. Dzięki temu nie będzie trzeba dodatkowo odprowadzać podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka tego podatku wynosi 2 proc. wartości mieszkania i jest pobierana od transakcji na rynku wtórnym.
- Każdy nowy właściciel będzie musiał założyć (jedynie na rynku pierwotnym) lub zmienić zapisy księgi wieczystej, co bez ustanawiania hipotek, powinno zamknąć się w koszcie na poziomie 260 zł.
- Ostatnim składnikiem są wypisy z aktu notarialnego. Gdy dokument ten ma 10 stron, a nowy nabywca chciałby otrzymać 5 jego egzemplarzy, to wiązałoby się to z kosztem na poziomie nawet 369 zł z VAT (6 zł za stronę).
W efekcie zakup lokalu od dewelopera wiąże się z niższymi kosztami transakcyjnymi niż w przypadku mieszkania używanego. Różnica wynosi około 2 proc. wartości nieruchomości, a więc mowa jest o kwocie rzędu 10 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 500 tys. zł.
Mimo to, w naszym wyliczeniu (tabela poniżej) potwierdza się stara życiowa prawda mówiąca, że najtańsze rozwiązania są najdroższe.
Najtańsze w zakupie mieszkanie w przedsprzedaży, po doliczeniu kosztów jego wykończenia i kosztów najmu innego lokalu na czas budowy, w rezultacie wychodzi najdrożej. Z kolei najdroższe rozwiązanie - mieszkanie z rynku wtórnego, nawet po doliczeniu podatku wychodzi najtaniej (przy założeniu, że nie jest to lokal do remontu kapitalnego).
Oczywiście nasza metoda oparta jest na arytmetycznej średniej cenie metra kwadratowego. Oznacza to, że brane są pod uwagę zarówno lokale o niskim standardzie w wyeksploatowanych budynkach jak i te nowsze, których standard i cena będą wyższe. Różnice w cenie metra kwadratowego między rynkiem pierwotnym i wtórnym mogą być też znacząco różne w zależności od dzielnicy.
Wydawałoby się, że idealnym rozwiązaniem jest zakup nieruchomości z tzw. pierwotnego rynku wtórnego, czyli lokalu w budynku nie starszym niż 2 - 3 lata. Budynek jest nowy, a więc jego standard jest wyższy, a jednocześnie oszczędzamy na wykończeniu mieszkania. Oczywiście cena metra kwadratowego będzie wtedy wyższa od przeciętnej stawki dla rynku wtórnego.
- Nie można dokładnie określić jaka jest różnica w cenie w takim przypadku - mówi Paweł Zaleski z Biura Nieruchomości Zaleski. - Średnio byłoby to być może około 15 proc., ale różnica ta determinowana jest w istotny sposób lokalizacją i standardem budynku. W przypadku najlepszych lokalizacji w Trójmieście ceny są porównywalne niezależnie od tego czy weźmiemy pod uwagę budynki wiekowe czy nowo powstałe.
- Budynek powstaje w oparciu o współczesne technologie: będzie miał wyższy standard (np. winda w budynku czteropiętrowym, podziemna hala garażowa, lepszej jakości materiały wykończeniowe w częściach wspólnych) oraz będzie bardziej energooszczędny (nowoczesne materiały budowlane, coraz częściej technologie wykorzystujące energie odnawialne).
- Przez następne dziesięciolecia nie będzie trzeba dokonywać generalnych remontów budynku (dach, elewacje, fundamenty).
- Szersze możliwości wyboru metrażu mieszkania w danej lokalizacji.
- Możliwość dokonania zmian aranżacji lokalu na etapie budowy (kuchnia otwarta lub zamknięta, korytarz zamknięty lub otwarty, dodatkowe pomieszczenie garderoby lub spiżarni).
- Wykończenie mieszkania według własnych potrzeb, upodobań i gustu (często przy odpowiedniej dopłacie mieszkanie do tzw. standardu "pod klucz" doprowadzić może także deweloper).
- O ile dokładnie sprawdziliśmy dewelopera, mało prawdopodobne że trafimy na lokal z zawiłą lub ukrytą sytuacją prawną.
- Mieszkanie jest gotowe. Nie ma ryzyka związanego z opóźnieniem w budowie lub bankructwem dewelopera.
- Łatwiej niż w przypadku rynku pierwotnego ocenić otoczenie budynku, widok z okna, sąsiedztwo.
- Na etapie oglądania mieszkania ocenić można standard nieruchomości, jakość materiałów użytych do budowy domu i wykończenia lokalu.
- Kredyt na zakup nieruchomości jest tańszy - bank nie będzie wymagał dodatkowych zabezpieczeń.
- Mieszkanie jest wykończone, w zależności od tego w jakim jest stanie oszczędzamy na wykończeniu podłóg, kuchni czy łazienki. Nawet jeśli standard tych wykończeń nie do końca nam odpowiada remont możemy odłożyć w czasie, jednocześnie nie pozbawiając możliwości korzystania z nich.
Opinie (266) ponad 10 zablokowanych
-
2011-06-06 09:51
Notariusz (5)
ponad 1,000 PLN + za kilka glupich podpisow, jak ma byc dobrze w tym kraju. Jedn pracuje caly miesiac zeby zarobic 1,000 PLN, drugi machnie dwie parafki i ta sama kasa, nie wstajac z fotela. Masakra.
- 14 1
-
2011-06-06 10:18
Notariusz (3)
Trzeba było się uczyć i zdobyć pracę notariusza, to nie jest proste. Narzekać każdy potrafi, to takie łatwe... Poza tym trzeba zdać sobie sprawę co to jest odpowiedzialność i czytanie, tworzenie, podpisywanie umów z pieczęcią państwową godła i konsekwencjami błędu. Poza tym nie otrzymuje się owych opłat w skali 80- 1000 zł regularnie parę rasy dziennie.
- 6 7
-
2011-06-06 11:03
Nie jestem notariuszem i nie narzekam na swoja prace i swoje zarobki (2)
Jednak jak przecietna rodzina, dla ktorej kredyt jest kula u nogi ma splacac kredyt, kiedy panstwo dodatkowo obciaza ja kosmicznymi oplatami na kazdym kroku.
- 5 1
-
2011-06-06 11:22
przeciętna rodzina odpoczywała jak my traciliśmy młodość na bardzo trudnych studiach...coś za coś
- 4 9
-
2011-06-06 16:15
Nie wystarczy skończyc studia prawnicze. Trzeba mieć aplikację. A do tego trzeba mieć prawnika w rodzinie.
Na Wydziale Prawa i Administracji uniwersytetu, którego nazwy chyba nie powinien mówić, aplikacji nie miało wielu profesorów i doktorów habilitowanych. Ale za to miało wielu ich asystentów (magistrów!!). Można to sprawdzić na ich stronie. Jest lista pracowników.
Coś tu nie gra.- 7 0
-
2011-06-06 11:20
no widzisz jak człowiek cierpi za swoje lenistwo w młodości...z takim doświadczeniem lepiej dzieci goń do lekcji
- 1 1
-
2011-06-06 10:43
Nie bardzo rozumiem po co jedni chcą przekonać drugich. No się takiemu Kowalskiemu uda przekonać wszystkich dookoła że tylko nowe mieszkanie ma sens a z rynku wtórnego to syf i patologia. Wtedy używane będą stały puste a o nowe ludzie będą się bić i przepłacać. O to właśnie chodzi? Całe szczęście, że każdy woli co innego.
- 1 0
-
2011-06-06 11:18
zdecydowanie wtórny
pierwotny nie był by taki zły gdyby nie był taki zły...po budowlance najmniejsze pieniądze zarabia się na budowaniu mieszkań i to już coś mówi o jakości tych bloków, poza tym balkon na balkonie, sąsiad na sąsiedzie, o lokalizacji nie wspominając...pierwotnie bardzo chciałam kupić mieszkanie nowe, ale oferty drogie i beznadziejnie pobudowane - liczy się zdecydowanie ilość...u mnie remont się ciągnie, ale wiem że za oknem nikt mi nic nie postawi, mam prawdziwą kuchnię a nie aneks, balkon odgrodzony ścianką, blisko wszędzie a jednocześnie na uboczu, i małą ratę = bezcenne
- 9 2
-
2011-06-06 11:30
Polecam Morenę i ul. Bronisława Czecha. (1)
- 3 2
-
2011-06-06 12:13
niestety Morena to jest akcja na ilość...ani wtórny ani pierwotny nie jest tam ciekawy
- 2 4
-
2011-06-06 13:13
Wszystko kwestia gustu. Znam takich co nie pozbędą się dobrej szafy tylko dlatego że nie jest wystarczająco moda. Z drugiej strony znam też takich, co nowiutką łazienkę rozwalali bo nie będą przecież siadać na tym samym kiblu co poprzedni właściciel (dosłownie!). Wszystko jest kwestią gustu oraz zasobności portfela.
- 2 0
-
2011-06-06 13:16
Trzeba sobie zrobić bilans i trochę się znać na budownictwie. Przed kupniem dobrze się poradzić jakiegoś (4)
architekta-rzeczoznawcę. Ogólnie nowe są tańsze w eksploatacji i nie ma żadnego problemu np. z parkowaniem samochodu. Ja w nowym na Morenie płacę czynsz 250zł za 50m2 (w tym jest wszystko oprócz prądu) Ile płaciłbym w kamienicy we Wrzeszczu ? W nowym jest też mniejsza szansa na trafienie na patologicznych sąsiadów. Wszystkie wady i zalety mieszkań trzeba spisać w tabeli i zważyć. Potem można się decydować.
- 3 0
-
2011-06-06 13:32
przed kupniem;) (1)
jesteśmy budowlańcami i dlatego nie wybraliśmy rynku pierwotnego...i nie mamy problemów z parkowaniem , patologicznych sąsiadów, czynsz troszkę większy, ale rata mniejsza i wszędzie blisko
- 0 0
-
2011-06-06 13:57
Uogólniasz.
Nie można tak szufladkować. Rynek wtórny to zarówno zdrowa poniemiecka cegła jak i pękająca wielka płyta z pajęczyną pęknięć zalewaną niedbale asfaltem i sprytnie przykrytą styropianem klejonym bez kołkowania. Na rynku pierwotnym jest podobnie - sa fuszerki, ale i dobrze zaprojektowane i wykonane mieszkania. Własnie dlatego dobrze poradzić się jakiegoś fachowca z dziedziny budownictwa.
- 2 0
-
2011-06-06 20:39
(1)
wiesz bart, z tym parkowaniem to bywa różnie... niestety większość wspólnot boryka się z problemami z tym związanymi. nawet tam (jeśli nie zwłaszcza TAM) gdzie miejsca są wykupione. u nas nie było możliwości wykupu drugiego miejsca parkingowego, a auta są dwa i dwoma jeździ się na codzień. wygląda to tak, że ja staję na naszym miejscu (jeżdżę z małym dzieckiem), a mąż szuka miejsca w pobliżu :/ zgodzę się natomiast co do kosztów eksploatacyjnych. u nas jest kocioł gazowy na cały blok. ogrzewanie mieszkania 56m kosztuje nas ok 150zł (po podsumowaniu zwrotów - jest to koszt miesięczny w okresie grzewczym). poprzednio mieszkaliśmy na ujeścisku - ogrzewanie gpec. koszt miesieczny wychodził wyższy o ok 50zł, a mieszkanie miało 52m.
zgadzam się natomiast ze zrobieniem bilansu i podjecie decyzji w oparciu o to zestawienie, a nie to co wypisują na forach.- 0 0
-
2011-06-06 22:22
Wszystkie obecnie uchwalane Miejscowe Plany Zagosp. Przestrz. (MPZP) dla terenów Gdańska z wiodącą funkcją mieszkaniową nakładają na projektantów obowiązek zapewnienia dwóch miejsc parkingowych na jedno mieszkanie.
- 0 0
-
2011-06-06 14:44
Ten wyliczenia są za przeproszeniem wyssane z palca!!!
- 1 1
-
2011-06-06 16:06
Kupiłbym z rynku wtórnego, ale 10-te piętro na Morenie z ciemną kuchnią, zsypem, rurami na wierzchu, aluminiową instalacją el., (3)
przeciekającym, płaskim stropodachem to jednak jest substytut mieszkania. Stare, zatęchłe i zaszczurzone i niedocieplone kamienice we Wrzeszczu z piecami kaflowymi, gdzie fundusz remontowy to ponad połowa koszmarnego czynszu też nie są tym w czym chciałoby się mieszkać. Nieliczne mieszkania z końca lat '80 i '90 też nie powalają jakością ani materiałów, ani wykonawstwa - wszyscy wiemy jak się wtedy budowało. Prawda jest taka, że dobre mieszkanie na rynku wtórnym ciężko jest w ogóle znaleźć. Obecnie rozglądam się za przestronnym strychem gdzieś w Głównym, w poniemieckim budynku ze zdrową więźbą i z możliwością przebudowy na mieszkanie. Najlepiej gdyby nie było to wpisane do rejestru zabytków. Ma ktoś coś takiego do sprzedania ???
- 3 5
-
2011-06-06 18:05
Mylisz się albo jeteś niedoinformowany.
Na Morenie jest wiele i sam też posiadam mieszkanie w 4 piętrowym bloku, dach nie przecieka, wręcz przeciwnie jest docieplony nowoczesną metodą 3 lata temu.
Blok tak krytykowanej wielkiej płyty mocnego betony i przetrwa jeszcze nie jedne nowe kartony.
Jeśli chodzi o poniemieckie w centrum, o których piszesz z dobrą więźbą strychowe, to zauważ, że fundament owszem pozostał poniemiecki ale reszta odbudowana dużo po wojnie przez Polaków.- 4 0
-
2011-06-06 18:06
w końcu zamioeszkasz na drzewie
z rodzicami
- 2 0
-
2011-06-07 09:54
szukaj na Niedźwiedniku, mieszkałem tam 10 lat i gdyby nie potrzeba dodatkowych pokoi dla dzieci, to w życiu bym się stamtąd
nie wyprowadził
- 0 0
-
2011-06-06 21:47
Zdecydowanie rynek wtórny. Tradycyjne bloki z wielkiej płyty, niskiej zabudowy z ładnymi terenami i ipełną nfrastrukturą (10)
sprawdzoną. Zamieszkać można od razu, jeśli coś zmienić można później. Bloki nie ogrodzone jak w getcie w nowych osiedlach w polach i dojazdem w korkach.
- 9 4
-
2011-06-07 09:51
mieszkam w takim ogrodzonym i przynajmniej menele nie szczają mi w klatce (2)
- 3 2
-
2011-06-07 10:27
(1)
mieszkania wybudowane w polach i ogrodzone jak w getcie, dzięki i dobranoc, zdobądź wykształcenie chodź już i tak za późno.
- 2 3
-
2011-06-08 08:46
ależ mu odpowiedział, a jakie wnioski odnośnie wykształcenia wysnuł, ho ho ho słoma z butów wyszła
- 0 0
-
2011-06-07 15:14
(6)
obliczone na 50 lat i co potem płacz albo do piachu, bo nikt nie kupi, brrr...szczury
- 1 1
-
2011-06-07 18:18
nikt normalny
nie kupuje płyty i to jeszcze na kredyt, masakra...
- 2 1
-
2011-06-07 20:20
ta,obliczone na 50 a postoją 150 (4)
a te karton-gipsy na wypierdziszewach rozlecą się po 30 latach
- 1 0
-
2011-06-07 22:36
(3)
hmmm....jakoś w Kanadzie czy Skandynawii się nie rozlatują. No ale zapewne ty wiesz lepiej....
- 0 0
-
2011-06-08 06:53
bo tam zostały postawione z matriałów budowlanych (2)
a u nas w większości ze szkła,gów...a i papier,
poczytaj sobie na forach to przejrzysz na oczy.- 0 0
-
2011-06-08 11:00
LOL
O następny fachowiec....
- 1 0
-
2011-06-08 11:03
Mieszkam w nowym i jakoś G-K i papieru nie zauważyłem. A nie przepraszam, jedną ściankę sam musiałem sobie tak zbudować wyburzając tą postawioną przez dewelopera. Była z czerwonej cegły, jeżeli to cię zainteresuje. PS. Nie mieszkam w Ekolanie :)))
- 1 0
-
2011-06-06 21:52
POLSKA
W tym kraju akurat stać przeciętnych ludzi na kupno mieszkania
- 4 1
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.