- 1 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (106 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (122 opinie)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Jak urządzić mieszkanie na wynajem? (29 opinii)
Mieszkanie, ale jakie? Od dewelopera czy używane?
Co warto brać pod uwagę, gdy decydujemy się, czy kupimy mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
- Zgodnie z szacunkami Home Broker odświeżenie używanego lokalu kosztować powinno przeciętnie 150 zł w przeliczeniu na m kw. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. budżet rzędu 7,5 tys. zł powinien więc wystarczyć na całą tę operację - tłumaczy Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości w Home Broker. - Gorzej jest w przypadku lokali deweloperskich. Bezpiecznie należałoby oszacować, że wykończenie ich w przeciętnym standardzie może kosztować około 800 zł w przeliczeniu na m kw. Należałoby więc posiadać dodatkowe 40 tys. zł, aby wykończyć lokal o powierzchni 50 m kw.
Nie bez znaczenia są także różnice w kosztach około zakupowych. Wielu kupujących nie pamięta o nich przymierzając się do zakupu bądź zamiany mieszkania. Jest tu kilka istotnych składowych:
- W cenie nowego mieszkania wliczony powinien być podatek od towarów i usług - VAT. Dzięki temu nie będzie trzeba dodatkowo odprowadzać podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka tego podatku wynosi 2 proc. wartości mieszkania i jest pobierana od transakcji na rynku wtórnym.
- Każdy nowy właściciel będzie musiał założyć (jedynie na rynku pierwotnym) lub zmienić zapisy księgi wieczystej, co bez ustanawiania hipotek, powinno zamknąć się w koszcie na poziomie 260 zł.
- Ostatnim składnikiem są wypisy z aktu notarialnego. Gdy dokument ten ma 10 stron, a nowy nabywca chciałby otrzymać 5 jego egzemplarzy, to wiązałoby się to z kosztem na poziomie nawet 369 zł z VAT (6 zł za stronę).
W efekcie zakup lokalu od dewelopera wiąże się z niższymi kosztami transakcyjnymi niż w przypadku mieszkania używanego. Różnica wynosi około 2 proc. wartości nieruchomości, a więc mowa jest o kwocie rzędu 10 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 500 tys. zł.
Mimo to, w naszym wyliczeniu (tabela poniżej) potwierdza się stara życiowa prawda mówiąca, że najtańsze rozwiązania są najdroższe.
Najtańsze w zakupie mieszkanie w przedsprzedaży, po doliczeniu kosztów jego wykończenia i kosztów najmu innego lokalu na czas budowy, w rezultacie wychodzi najdrożej. Z kolei najdroższe rozwiązanie - mieszkanie z rynku wtórnego, nawet po doliczeniu podatku wychodzi najtaniej (przy założeniu, że nie jest to lokal do remontu kapitalnego).
Oczywiście nasza metoda oparta jest na arytmetycznej średniej cenie metra kwadratowego. Oznacza to, że brane są pod uwagę zarówno lokale o niskim standardzie w wyeksploatowanych budynkach jak i te nowsze, których standard i cena będą wyższe. Różnice w cenie metra kwadratowego między rynkiem pierwotnym i wtórnym mogą być też znacząco różne w zależności od dzielnicy.
Wydawałoby się, że idealnym rozwiązaniem jest zakup nieruchomości z tzw. pierwotnego rynku wtórnego, czyli lokalu w budynku nie starszym niż 2 - 3 lata. Budynek jest nowy, a więc jego standard jest wyższy, a jednocześnie oszczędzamy na wykończeniu mieszkania. Oczywiście cena metra kwadratowego będzie wtedy wyższa od przeciętnej stawki dla rynku wtórnego.
- Nie można dokładnie określić jaka jest różnica w cenie w takim przypadku - mówi Paweł Zaleski z Biura Nieruchomości Zaleski. - Średnio byłoby to być może około 15 proc., ale różnica ta determinowana jest w istotny sposób lokalizacją i standardem budynku. W przypadku najlepszych lokalizacji w Trójmieście ceny są porównywalne niezależnie od tego czy weźmiemy pod uwagę budynki wiekowe czy nowo powstałe.
- Budynek powstaje w oparciu o współczesne technologie: będzie miał wyższy standard (np. winda w budynku czteropiętrowym, podziemna hala garażowa, lepszej jakości materiały wykończeniowe w częściach wspólnych) oraz będzie bardziej energooszczędny (nowoczesne materiały budowlane, coraz częściej technologie wykorzystujące energie odnawialne).
- Przez następne dziesięciolecia nie będzie trzeba dokonywać generalnych remontów budynku (dach, elewacje, fundamenty).
- Szersze możliwości wyboru metrażu mieszkania w danej lokalizacji.
- Możliwość dokonania zmian aranżacji lokalu na etapie budowy (kuchnia otwarta lub zamknięta, korytarz zamknięty lub otwarty, dodatkowe pomieszczenie garderoby lub spiżarni).
- Wykończenie mieszkania według własnych potrzeb, upodobań i gustu (często przy odpowiedniej dopłacie mieszkanie do tzw. standardu "pod klucz" doprowadzić może także deweloper).
- O ile dokładnie sprawdziliśmy dewelopera, mało prawdopodobne że trafimy na lokal z zawiłą lub ukrytą sytuacją prawną.
- Mieszkanie jest gotowe. Nie ma ryzyka związanego z opóźnieniem w budowie lub bankructwem dewelopera.
- Łatwiej niż w przypadku rynku pierwotnego ocenić otoczenie budynku, widok z okna, sąsiedztwo.
- Na etapie oglądania mieszkania ocenić można standard nieruchomości, jakość materiałów użytych do budowy domu i wykończenia lokalu.
- Kredyt na zakup nieruchomości jest tańszy - bank nie będzie wymagał dodatkowych zabezpieczeń.
- Mieszkanie jest wykończone, w zależności od tego w jakim jest stanie oszczędzamy na wykończeniu podłóg, kuchni czy łazienki. Nawet jeśli standard tych wykończeń nie do końca nam odpowiada remont możemy odłożyć w czasie, jednocześnie nie pozbawiając możliwości korzystania z nich.
Opinie (266) ponad 10 zablokowanych
-
2011-06-07 09:56
tylko używane
i tylko w miejscu gdzie już nie moga w żaden sposób powstac nowe bloki. kupowanie deweloperki kończy się zwykle tym, że zamiast widoku i spokoju za 3 lata będzie stał kolejny blok 20 od okien, zasłoni slońce, a sąsiedzi będą nam zaglądać do sypialni i talerza. bez zieleni za to z parkingami dookoła. dziękuję, nie skorzystam.
- 9 2
-
2011-06-07 10:30
Z pewnością nie wybrałbym mieszkania w polach buraczanych z dojazdem w korkach ogrodzonych siatką wyglądających jak czworaki. (1)
- 4 0
-
2011-06-07 15:13
Jak by ci kołpaki od skody czy innego renaulta kradli to tez bys sie ogrodził
a w polu buraczanym fajno sie mieszka byle nie w kapuścianym bo dzieci można znaleźć czy cóś
- 0 0
-
2011-06-07 15:11
UWAGA NA MIESZKANIA OD GEBUD Z PRUSZCZA
Buduja mieszkania z licznymi usterkami nie do usuniecia.
W Gdańsku zbudowali budynki które maja 3 lata i ciągle cieknie dach odpadaja płytki i łuszczy sie cała elewacja!
Po miesiącu pękały zawory w całym budynku bo zamontowali najtańsze.
Z kontaktów wieje wiatr. Nie trzymali się projektu i zrobili setki błędów które skutkują licznymi mostkami cieplnymi oraz występowaniem pleśni i przemarzaniem ścian.- 0 0
-
2011-06-07 15:32
ci co tu namawiają do Wp to pośrednicy (1)
znam 2 pośredniczki - jedna kupiła mieszkanie w Gancie a druga w PBG na Zaspie, obie jednak wystawiają mieszkania z WP po 6 kPLN i świrują że atrakcyjne, hipokryzja
- 1 0
-
2011-06-07 18:15
niestety
reklamują starocie i rozpadające błazenerie a pod dywanem syf i malaria, fu...
- 0 0
-
2011-06-07 15:35
Po co te kłótnie? Przecież to jest kwestia gustu. Dla jednego to co jest ścianą z papieru zza której słychać szept sąsiada dla drugiego jest okazją to przesunięcia ściany i adaptacji pomieszczenia. Jaki jest sens przekonywać że jeden punkt widzenia jest lepszy od drugiego?
- 0 0
-
2011-06-08 07:26
Imponujące sa te nowe technologie.
Zdjęcie główne powala,
ściany z płyt gipsowych,
tak to można sobie biura budować a nie mieszkania dla ludzi,
wystarczy solidny kopniak i rozpada się ta "konstrukcja"- 1 0
-
2011-06-08 09:07
można dyskutować gdzie kupić NOWE (1)
na zadupiu czy w centrum, od inpro czy murapolu, ale dyskusja żeby kupować starocie które za 20 lat zostaną rozebrane albo same się rozlecą jest bezprzedmiotowa.
- 4 1
-
2011-06-08 09:14
POPIERAM
STAROCIE BRR.....
- 2 1
-
2011-06-08 10:44
mieszkania się nie sprzedają to deweloprzy naganiają
6400zl/m2, dobre sobie...
- 2 0
-
2011-06-08 12:29
mnie urzekła zabudowa kaloryferów (1)
rekupuracja :))))
- 1 0
-
2011-06-08 12:33
praktyczna
rozkładowa
- 1 0
-
2011-06-08 13:23
żelazna zasada
nie kupuje się staroci, bo na wejściu realizujesz stratę, podobnie jak z nowym autem, które wyjechało z salonu i nie ma znaczenia czy deweloper słaby i źle buduje, ludzie kupią od ciebie nowe , starego już nie albo za 50% ceny, niedługo będą to mieszkania socjalne, albo warte w nalepszym wypadku 2,5kPLN/m2.
- 0 2
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.