Co warto brać pod uwagę, gdy decydujemy się, czy kupimy mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
Odpowiadając na to pytanie, poza całą listą argumentów, warto wziąć pod uwagę czynniki ekonomiczne i przeliczyć co bardziej się opłaca: kupić tańsze mieszkanie z rynku pierwotnego i zapłacić za jego kompleksowe wykończenie czy raczej zapłacić nieco więcej za mieszkanie używane, które lepiej lub gorzej, ale jednak jest wykończone.
- Zgodnie z szacunkami Home Broker odświeżenie używanego lokalu kosztować powinno przeciętnie 150 zł w przeliczeniu na m kw. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. budżet rzędu 7,5 tys. zł powinien więc wystarczyć na całą tę operację - tłumaczy
Bartosz Turek, analityk rynku
nieruchomości w Home Broker.
- Gorzej jest w przypadku lokali deweloperskich. Bezpiecznie należałoby oszacować, że wykończenie ich w przeciętnym standardzie może kosztować około 800 zł w przeliczeniu na m kw. Należałoby więc posiadać dodatkowe 40 tys. zł, aby wykończyć lokal o powierzchni 50 m kw.
Nie bez znaczenia są także różnice w kosztach około zakupowych. Wielu kupujących nie pamięta o nich przymierzając się do zakupu bądź zamiany mieszkania. Jest tu kilka istotnych składowych:
- W cenie nowego mieszkania wliczony powinien być podatek od towarów i usług - VAT. Dzięki temu nie będzie trzeba dodatkowo odprowadzać podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka tego podatku wynosi 2 proc. wartości mieszkania i jest pobierana od transakcji na rynku wtórnym.
- Każdy nowy właściciel będzie musiał założyć (jedynie na rynku pierwotnym) lub zmienić zapisy księgi wieczystej, co bez ustanawiania hipotek, powinno zamknąć się w koszcie na poziomie 260 zł.
Nowe mieszkanie od dewelopera. Wykończyłbym je we własnym zakresie.
37%
Nowe mieszkanie od dewelopera wykończone "pod klucz".
13%
Mieszkanie używane, do którego można od razu się wprowadzić. Remont rozłożyłbym w czasie.
20%
Mieszkanie używane w dobrej lokalizacji, nawet jeśli konieczny byłby kapitalny remont.
30%
- Przenieść praw do nieruchomości nie da się bez udziału notariusza. To kolejne koszty. Maksymalna stawka jaką może on zażądać wynosi dla mieszkań i domów o wartości od 60 tys. do 1 mln zł 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Do otrzymanej kwoty należy dodać jeszcze 23 proc. VAT. W przypadku mieszkania wartego 200 tys. zł opłata u notariusza wynosiłaby 1931,1 zł (z VAT), a od dwukrotnie więcej wartego lokalu 2915,1 zł (z VAT). Stawki można oczywiście negocjować, zwłaszcza jeśli dokonujemy zakupu nieruchomości o dużej wartości.
- Ostatnim składnikiem są wypisy z aktu notarialnego. Gdy dokument ten ma 10 stron, a nowy nabywca chciałby otrzymać 5 jego egzemplarzy, to wiązałoby się to z kosztem na poziomie nawet 369 zł z VAT (6 zł za stronę).
W efekcie zakup lokalu od dewelopera wiąże się z niższymi kosztami transakcyjnymi niż w przypadku mieszkania używanego. Różnica wynosi około 2 proc. wartości nieruchomości, a więc mowa jest o kwocie rzędu 10 tys. zł w przypadku mieszkania wartego 500 tys. zł.
Mimo to, w naszym wyliczeniu (tabela poniżej) potwierdza się stara życiowa prawda mówiąca, że najtańsze rozwiązania są najdroższe.
Najtańsze w zakupie mieszkanie w przedsprzedaży, po doliczeniu kosztów jego wykończenia i kosztów najmu innego lokalu na czas budowy, w rezultacie wychodzi najdrożej. Z kolei najdroższe rozwiązanie - mieszkanie z rynku wtórnego, nawet po doliczeniu podatku wychodzi najtaniej (przy założeniu, że nie jest to lokal do remontu kapitalnego).
Oczywiście nasza metoda oparta jest na arytmetycznej średniej cenie metra kwadratowego. Oznacza to, że brane są pod uwagę zarówno lokale o niskim standardzie w wyeksploatowanych budynkach jak i te nowsze, których standard i cena będą wyższe. Różnice w cenie metra kwadratowego między rynkiem pierwotnym i wtórnym mogą być też znacząco różne w zależności od dzielnicy.
Wydawałoby się, że idealnym rozwiązaniem jest zakup nieruchomości z tzw. pierwotnego rynku wtórnego, czyli lokalu w budynku nie starszym niż 2 - 3 lata. Budynek jest nowy, a więc jego standard jest wyższy, a jednocześnie oszczędzamy na wykończeniu mieszkania. Oczywiście cena metra kwadratowego będzie wtedy wyższa od przeciętnej stawki dla rynku wtórnego.
- Nie można dokładnie określić jaka jest różnica w cenie w takim przypadku - mówi
Paweł Zaleski z Biura Nieruchomości Zaleski.
- Średnio byłoby to być może około 15 proc., ale różnica ta determinowana jest w istotny sposób lokalizacją i standardem budynku. W przypadku najlepszych lokalizacji w Trójmieście ceny są porównywalne niezależnie od tego czy weźmiemy pod uwagę budynki wiekowe czy nowo powstałe.Dlaczego warto kupić mieszkanie z rynku pierwotnego
- Budynek powstaje w oparciu o współczesne technologie: będzie miał wyższy standard (np. winda w budynku czteropiętrowym, podziemna hala garażowa, lepszej jakości materiały wykończeniowe w częściach wspólnych) oraz będzie bardziej energooszczędny (nowoczesne materiały budowlane, coraz częściej technologie wykorzystujące energie odnawialne).
- Przez następne dziesięciolecia nie będzie trzeba dokonywać generalnych remontów budynku (dach, elewacje, fundamenty).
- Szersze możliwości wyboru metrażu mieszkania w danej lokalizacji.
- Możliwość dokonania zmian aranżacji lokalu na etapie budowy (kuchnia otwarta lub zamknięta, korytarz zamknięty lub otwarty, dodatkowe pomieszczenie garderoby lub spiżarni).
- Wykończenie mieszkania według własnych potrzeb, upodobań i gustu (często przy odpowiedniej dopłacie mieszkanie do tzw. standardu "pod klucz" doprowadzić może także deweloper).
- O ile dokładnie sprawdziliśmy dewelopera, mało prawdopodobne że trafimy na lokal z zawiłą lub ukrytą sytuacją prawną.
Dlaczego warto kupić mieszkanie z rynku wtórnego
- Mieszkanie jest gotowe. Nie ma ryzyka związanego z opóźnieniem w budowie lub bankructwem dewelopera.
- Łatwiej niż w przypadku rynku pierwotnego ocenić otoczenie budynku, widok z okna, sąsiedztwo.
- Na etapie oglądania mieszkania ocenić można standard nieruchomości, jakość materiałów użytych do budowy domu i wykończenia lokalu.
- Kredyt na zakup nieruchomości jest tańszy - bank nie będzie wymagał dodatkowych zabezpieczeń.
- Mieszkanie jest wykończone, w zależności od tego w jakim jest stanie oszczędzamy na wykończeniu podłóg, kuchni czy łazienki. Nawet jeśli standard tych wykończeń nie do końca nam odpowiada remont możemy odłożyć w czasie, jednocześnie nie pozbawiając możliwości korzystania z nich.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy