- 1 Promocje i rabaty u deweloperów (17 opinii)
- 2 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 5 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 6 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
Mniej zapytań o kredyty, sprzedaż mieszkań spada
Znaczny spadek zdolności kredytowej ewidentnie wpływa na coraz większą liczbę odmownych decyzji kredytowych wydawanych przez banki. Doradcy kredytowi myślą o dłuższych wakacjach w oczekiwaniu na zmiany ofert banków. W tym samym czasie deweloperzy zachowują pełen optymizmu spokój, chociaż spadkom sprzedaży już nie da się zaprzeczyć.
- Powszechny brak zdolności kredytowej
- Marże w bankach będą spadały
- Spadki sprzedaży już są widoczne
- Spadek cen na razie nie jest możliwy
I oto spadki w ujęciu rok do roku wyraźne są w styczniu i lutym.
W styczniu tego roku wniosków o udzielenie kredytu hipotecznego do BIK-u spłynęło o 25,9 proc. mniej i na kwotę niższą o 21,1 proc. niż w styczniu 2021.
Porównanie rok do roku z lutego 2022 przyniosło spadek liczby zapytań o 36,6 proc., a sumaryczna kwota kredytów, o które wnioskowano była o 29,2 proc. niższa (nawet mimo wzrostu cen nieruchomości).
Wyliczenia. Zobacz jak spadła zdolność kredytowa nabywców nieruchomości
Wyniki marcowe indeksu zapewne również wykazałyby podobne spadki, gdyby nie zawirowanie, które spowodowała decyzja Komisji Nadzoru Finansowego od 1 kwietnia wprowadzająca przy wyliczaniu zdolności kredytowej dodatkowy pięcioprocentowy bufor na wypadek kolejnych podwyżek stóp procentowych. Ma to uchronić kredytobiorców przed utratą płynności finansowej, jeśli raty kredytów jeszcze bardziej pójdą w górę.
Nabywcy, którzy wiedzieli, że ich zdolność jest na granicy, a zakupu nieruchomości wspieranej kredytem koniecznie chcieli dokonać, masowo składali wnioski. Ostatnie dni marca dla doradców i banków były czasem wyjątkowo wytężonej pracy. Odbiło się to na indeksie BIK-u, który w marcu wskazał spadek liczby zapytań zaledwie o 5,9 proc., a sumaryczną kwotę zapytań o 4,3 proc. wyższą w stosunku do tej sprzed równo roku. Wynika to ze wzrostu cen mieszkań - średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w marcu br. wyniosła 365,7 tys. zł (w skali całego kraju) i była wyższa o 10,9 proc. w relacji do wartości z marca 2021 r.
- Trzeba przy tym pamiętać, że w marcu 2021 r. liczba wnioskujących osób była najwyższa w okresie ostatnich 10 lat - zwraca uwagę prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej podkreślając, że takie wyniki trudno byłoby przewyższyć w obecnej sytuacji gospodarczej. - Dodatkowo średnia kwota kredytu w ujęciu miesiąc do miesiąca z drobnymi wyjątkami rośnie nieprzerwanie od czerwca 2020 r.
Powszechny brak zdolności kredytowej
Średnie wyniki przedstawiane przez BIK potwierdzają trójmiejscy eksperci kredytowi, którzy na co dzień pracują z nabywcami nieruchomości.
- Pod koniec marca było jeszcze bardzo dużo pracy, bo klienci chcieli zdążyć z kredytem zanim weszły nowe obostrzenia, ale teraz zaryzykowałbym nawet twierdzenie, że co drugi klient, który chciałby kupić nieruchomość po prostu nie ma zdolności kredytowej - opowiada Radosław Komoniewski, ekspert kredytowy z Gdańska.
Gwarantowany kredyt hipoteczny będzie dostępny od połowy roku
Wielu wniosków kredytowych nie można nawet złożyć, bo odbywa się to elektronicznie i system bankowy już na tym etapie odrzuca wniosek z powodu braku zdolności kredytowej.
- Klienci mają naprawdę ogromny problem ze zdolnością. Zatrudniony na czas nieokreślony i zarabiający 7,5 tysiąca netto nabywca w ubiegłym roku miał zdolność kredytową na 720 tysięcy, teraz jest to zaledwie 474 tysiące. Ten człowiek jest załamany, bo nie ma szans na zakup wybranej nieruchomości. Jedyną szansą dla niego jest przystąpienie do kredytu z innym kredytobiorcą - siostrą, bratem, rodzicem, narzeczoną - opowiada Bartosz Kalka, ekspert kredytowy z Gdańska.
Takie rozwiązanie może być traktowane jako tymczasowe przy założeniu, że w przyszłości stopy procentowe spadną, zdolność kredytową nabywcy będzie można wyliczyć jeszcze raz, a umowę kredytową podpisać na nowo, tylko dla jednej osoby.
Brak zdolności kredytowej jest przyczyną dla której wiele osób odkłada decyzje o zakupie nieruchomości, decyduje się na wynajem mieszkania lub zamieszkanie z rodziną (a to ma realny wpływ na wzrost cen na rynku najmu). Dotyczy to już nie tylko osób o niskich zarobkach, ale także tzw. klasy średniej.
Mieszkań na wynajem brakuje i są coraz droższe
Marże w bankach będą spadały
- Te osoby, które decydują się na zaciągnięcie kredytu, i mogą sobie na to pozwolić, stoją przed trudnym wyborem między oprocentowaniem stałym, a zmiennym. Jeśli decydują się na oprocentowanie zmienne, to liczą, że za 2-3 lata stopy procentowe spadną i rata kredytu będzie niższa. Jeśli decydują się na oprocentowanie stałe, to być może przez jakiś czas będą płacić wyższe raty, ale ich wysokość jest przewidywalna, co zapewnia spokój - zauważa Bartosz Kalka. - W tej chwili całościowe oprocentowanie kredytu to średnio 7,5 procent. Ale jeśli ktoś dysponuje dużym, na przykład 40 procentowym wkładem własnym, to można znaleźć korzystną ofertę z oprocentowaniem stałym - około 7 proc. Tu prym wiedzie obecnie bank Millenium.
Kredyt hipoteczny dla pary. Przed czy po ślubie?
Sposobem na poprawę warunków kredytowych jest refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie go do innego banku, ale na lepszych warunkach; zazwyczaj po prostu z niższą marżą. Operację taką kredytobiorcy z krajów zachodnich wykonują nawet kilka razy w czasie trwania zobowiązania kredytowego. Polacy nadal podchodzą do takiej operacji sceptycznie - z jednym bankiem i kredytem wiążą się często silniej niż z żoną czy mężem.
- Pojawiają się już pierwsze oferty banków z korzystną, obniżoną marżą. Taką ofertę wprowadził już bank ING. Osoby, które nie są przekonane do zmiany banku, kiedy zobaczą wyliczenie, z którego wynika że można zaoszczędzić nawet 1,5 proc. na marży, czyli kilkanaście tysięcy rocznie szybko zmieniają zdanie i są skłonne do podpisania nowej umowy - opowiada Bartosz Kalka.
- Te osoby, które w tej chwili mają zdolność kredytową również wstrzymują się z decyzjami. Na rynku zapanowała niewidziana od tak dawna cisza, z całą pewnością jej skutki odczują wszystkie branże pokrewne. W biurach sprzedaży deweloperów już teraz są coraz większe pustki - mówi Radosław Komoniewski.
Spadki sprzedaży już są widoczne
Deweloperzy zmiany na rynku przyjmują ze spokojem, powtarzają argumenty, które świadczą o tym, że sprzedaż nie zostanie zatrzymana:
- w Polsce nadal brakuje mieszkań - blisko 40 proc. gospodarstw domowych jest przeludnionych;
- rosnąca inflacja wynosząca obecnie ponad 9 proc., nawet pomimo wzrostu stóp procentowych, nie chroni zgromadzonych w bankach oszczędności;
- rosnące zapotrzebowanie rynku na mieszkania na wynajem oraz rosnące stawki najmu zachęcą osoby posiadające oszczędności do zakupu mieszkań na wynajem;
- wiele rodzin stać na poprawę warunków życia i zakup innej, większej nieruchomości.
Monitorowana przez Trojmiasto.pl w comiesięcznym cyklu Nowe Inwestycje Mieszkaniowe liczba inwestycji wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży również nie wykazuje żadnego spadku nowo uruchamianych budów.
Marzec 2022. Nowe oferty sprzedaży mieszkań w 20 nowych lokalizacjach Trójmiasta i okolic
Deweloperom nie uda się jednak ukryć i ominąć spadków sprzedaży związanych ze spadającą zdolnością kredytową nabywców i wojenną niepewnością na rynku. Nawet jeśli w oficjalnych wypowiedziach oceniają oni, że sprzedaż nadal jest realizowana na wysokim poziomie, to wyniki prezentowane po I kwartale 2022 roku przez spółki giełdowe (które poziom sprzedaży po prostu muszą raportować) wykazują spadki o nawet 20-40 proc.
Konsekwencją tego, będzie rosnąca w perspektywie najbliższego roku podaż mieszkań, wreszcie dostępne będą mieszkania gotowe. Z perspektywy rynku i klientów oznacza to pewnego rodzaju normalizację. Nie nastąpi ona jednak od razu, bo ze względu na długi czas procesów inwestycyjnych reakcje na rynku nieruchomości zawsze wyraźnie widoczne i mierzalne są dopiero po wielu miesiącach.
Ogłoszenia.trojmiasto.pl – Nowe mieszkania w Trójmieście i okolicach
Spadek cen na razie nie jest możliwy
Znaczna część nabywców spodziewa się także wyraźnych spadków cen nieruchomości argumentując, że skoro sprzedaż spadnie, to deweloperzy będą musieli obniżyć ceny choćby rezygnując ze swojej marży.
W pewnym stopniu tak postąpić będą musiały firmy notowane na giełdzie, które muszą przed akcjonariuszami wykazać się określonym poziomem sprzedaży. Nie będą to jednak spadki drastyczne, bo branża mierzy się z rosnącymi kosztami produkcji:
- stale rosną ceny materiałów budowlanych;
- dostępność niektórych materiałów budowlanych jest coraz bardziej ograniczona;
- w dużych miastach, ze względu na coraz mniejszą dostępność, sukcesywnie rosną ceny gruntów pod budowę;
- rosną koszty pracownicze;
- dodatkowe koszty na deweloperów nałoży znowelizowana ustawa deweloperska i deweloperski fundusz gwarancyjny;
- wymogi proceduralne i administracyjne dotyczące wprowadzania nowych inwestycji wydłużają proces przygotowania inwestycji i związane z tym koszty.
Przerwane łańcuchy dostaw wpływają na ceny materiałów budowlanych
Dowodem na brak pewności deweloperów co do ustalania finalnych cen sprzedawanych mieszkań i domów jest rosnąca liczba rozpoczynanych budów, które nie są wprowadzane do sprzedaży na wczesnym etapie realizacji. Deweloperzy budują na własny koszt, by ceny ustalić pod koniec realizacji, kiedy będzie można je skalkulować w oparciu o realnie poniesione koszty.
- Możliwy jest 20-30 procentowy odpływ pracowników z firm budowlanych, wzrost cen materiałów i surowców w związku z rosnącą inflacją ciągniętą stroną podażową. Prawdopodobnie w takich warunkach wykonawcy nie będą w stanie określić końcowego kosztu wybudowania 1 m kw. mieszkania, co może spowodować u części deweloperów brak chęci rozpoczynania nowych inwestycji lub próbę przerzucenia ryzyka na nabywcę poprzez indeksowanie ceny nabycia mieszkania inflacją - ocenia prof. Rogowski. - Dodatkowo część deweloperów może przerzucić się na realizację tańszych inwestycji np. z prefabrykatów lub w układzie modułowym, pod wynajem dla uchodźców. Pytań jest wiele, na większość nie znamy jeszcze dzisiaj odpowiedzi.
![Mapa inwestycji](https://s-trojmiasto.pl/_img/dom/mapa_inwestycji_box.jpg)
Mapa inwestycji
Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.
Miejsca
Opinie (378) 9 zablokowanych
-
2022-04-26 04:19
nie kupoja bo nie maja za co,nasz rzad zniszczyl polakow ich firmy, zrobil podwyzki na wszystko,
nasz rzad w nagrode dla siebie dal wysokie pensje z naszych podatkow coraz to wyzszych i wyzszych
z naszej krwawicy, rzadzacy powinni tez na siebie pracowac,a nie tylko brac za darmo nie swoje pieniadze i krzywdzic narod polski- 0 0
-
2022-04-26 12:31
Jest jedna najważniejsza rzecz zapowiadająca spadek cen mieszkań. (1)
Na dzisiaj głównym hamulcem wzrostu cen jest zwrot z wynajmu a ten jest koszmarnie niski i ceny mieszkań są od niego zupełnie oderwane. Mieszkanie o wartości 800 tys. zł. przyniesie ok. 30 tys. zł. w ujęciu rocznym i to załączenie bardzo optymistyczne. Daje to mniej niż 3% zwrotu - nie wynajęte miesiace i konieczne remonty po kilku latach. Realnie można liczyć na ok. 2%. To już nie ma sensu i nawet jako zabezpieczenie kapitału, mieszkania stają się trudno zbywalne i przez to malo elastyczne jako zamrożenie środków. Najpierw na rynku będzie kryzys i spadek popytu a później poleca ceny. Pewnie nie mniej niż 20% w ciągu następnych 3 lat.
- 2 0
-
2022-04-27 13:36
Spadek?? Bzdury!
Zrozumcie w końcu: są ludzie którzy mają środki. Mając wolny 1mln nawet 0.5 mln, to co, trzymacie to w banku?? Kupujecie obligacje?? W kraju, w którym wstaliśmy z kolan i wpadliśmy w rów kloaczny?? Bitkoiny?? Tylko ziemia i nieruchomości. I nie ma myślenia o tym waszym mitycznym zwrocie. Jest myślenie jak tylko najmniej stracić- 0 1
-
2022-04-28 13:27
Co piąty klient w Warszawie wycofał się z umowy, bo wzrosły raty kredytów
Określenie "załamanie" nie będzie przesadzone dla tego, co w najbliższych tygodniach wydarzy się na rynku kredytów hipotecznych. Zakładamy, że popyt spadnie co najmniej o jedną trzecią - przewidują analitycy rynku mieszkaniowego. Mieszkania będą kupować już niemal tylko fundusze i ludzie z gotówką, szukający inwestycji.
- 0 0
-
2022-05-20 12:49
jak kupowałam trzypokojowe mieszkanie na gdańskich tarasach miałam wysoką zdolność kredytową, teraz nie wiem czy starczyło by na dwupokojowe mimo że deweloperzy nie podnieśli cen, skutek inflacji niestety jest taki a nie inny
- 1 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.