- 1 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 2 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Barometr Cen Nieruchomości. Lokale użytkowe na sprzedaż (31 opinii)
Pytanie do prawnika. Wkroczenie właściciela wynajmowanego mieszkania
Właściciel mieszkania nie ma prawa wejść do wynajmowanego mieszkania bez wiedzy i zgody lokatora. Zgodnie z zapisami Kodeksu karnego grozi za to grzywna lub pozbawienie wolności. Jednak co ma zrobić najemca, jeśli właściciel pozwala sobie na takie działania, a są związani umową na czas określony, której nie można po prostu wypowiedzieć?
- Wynajęłam mieszkanie, podpisałam umowę na rok z góry. Po pewnym czasie właściciel chciał się ze mną spotkać, żeby porozmawiać. Umówiliśmy się na parkingu przed domem zaraz po tym, gdy wrócę z pracy. Kiedy dojechałam na parking, okazało się, że właściciel mieszkania pod moją nieobecność, nie informując mnie w żaden sposób, wszedł do mieszkania, używając zapasowego kompletu kluczy. Może bym się o tym nie dowiedziała, ale akurat w tych dniach nocował i mieszkał u mnie mój partner - relacjonuje sytuację, której doświadczyła, nasza czytelniczka. - Bardzo się zdenerwowałam. Mam w domu cenne rzeczy, w tym związane z pracą zawodową. Poza tym teraz obawiam się kolejnego takiego najścia. Chciałabym wypowiedzieć umowę najmu, mimo że została ona podpisana na rok. Czy mam do tego prawo?
Odpowiada Oliwia Likierska z Kancelarii Adwokackiej Oliwia Likierska
Być może będzie to informacja dla wielu osób zaskakująca, ale zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa najmu zawarta na czas określony nie może zostać rozwiązana w drodze jednostronnego oświadczenia woli. W przypadku terminowych umów najmu zasadą jest bowiem, że nie podlegają one wypowiedzeniu. Reguła ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nawet gdy w umowie najmu na czas określony strony zgodnie zamieszczą postanowienia przewidujące możliwość rozwiązania umowy za jednostronnym wypowiedzeniem, bez konieczności podawania istotnej przyczyny, to postanowienia te będą nieważne z mocy prawa. W efekcie strona, która będzie chciała podważyć otrzymane wypowiedzenie, będzie mogła skierować sprawę do sądu, gdzie łatwo wygra.
Od opisanej powyżej zasady "niewypowiadalności" terminowych umów najmu przewidziano w przepisach wyjątek, jakim jest dopuszczalność wypowiedzenia umowy w ważnych przypadkach. Sytuacje, które będą uznawane za ważne powody wypowiedzenia umowy najmu, powinny być jednak w podpisanym dokumencie wypunktowane i sprecyzowane (np. utrata pracy przez najemcę, ukończenie przez najemcę budowy własnego domu i uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie). Czasami w wydawanych wyrokach sądy uznają również za dopuszczalne ograniczenie się do zamieszczenia w umowie najmu na czas określony zapisu, że można ją wypowiedzieć "w ważnych wypadkach" - bez konieczności konkretnego wskazywania sytuacji kwalifikowanych przez strony jako te ważne wypadki. Takie ogólnikowe sformułowanie podstawy wypowiedzenia umowy daje stronom większą swobodę, gdyż nie wszystkie sytuacje da się przewidzieć z góry i precyzyjnie opisać (np. dla studenta ważnym powodem wypowiedzenia umowy, którego nie mógł przewidzieć i w związku z tym opisać w umowie, może być wybuch epidemii i wprowadzenie w związku z tym nauczania online, co powoduje, że student ten nie musi mieszkać w mieście, w którym znajduje się jego uczelnia).
Gdyby odniesienie do "ważnych wypadków", jako podstawy jednostronnego rozwiązania umowy, znajdowało się w umowie najmu zawartej przez czytelniczkę, to jak najbardziej mogłaby ona powołać się na taki zapis i w konsekwencji wypowiedzieć umowę z powodu wejścia przez właściciela do mieszkania pod nieobecność lokatorki. Bez wątpienia bowiem korzystanie przez wynajmującego z mieszkania pod nieobecność najemcy i bez jego zgody stanowi ciężkie naruszenie obowiązków wynajmującego i praw najemcy, a tym samym łączącej strony umowy. Nie ma tu przy tym większego znaczenia motywacja wynajmującego, dla której wszedł on do mieszkania pod nieobecność najemcy - nieistotne jest zatem, czy kierowała nim zwykła ciekawość, obawa o stan, w którym lokal jest utrzymywany, czy też chęć zweryfikowania doniesień sąsiadów o tym, że lokatorzy hodują marihuanę w domu. Zgodnie z prawem pod nieobecność lokatora właściciel może wejść do lokalu tylko w razie awarii, która zagraża bezpośrednio powstaniem szkody czy wręcz tę szkodę powoduje (będzie to np. pęknięcie rury i zalewania sąsiadów). Jednak nawet wtedy wynajmujący ma prawo wejść do lokalu jedynie w asyście policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale.
Skoro jednak czytelniczka umowy nie wypowiedziała, to - choć nie wynika to jednoznacznie z treści jej listu - należy domniemywać, że umowa najmu takiej możliwości po prostu nie przewidywała. W takiej sytuacji umowa nie może zostać skutecznie wypowiedziana, a najemcy pozostaje spróbować skłonić właściciela mieszkania do rozwiązania umowy za porozumieniem stron. O ile bowiem terminowe umowy najmu nie podlegają wypowiedzeniu, a więc rozwiązaniu w drodze oświadczenia złożonego tylko przez jedną ze stron, o tyle nie ma żadnych przeciwwskazań, aby umowę taką rozwiązać w drodze obopólnego porozumienia. Przepisy wyłączają możliwość swobodnego kształtowania sytuacji jednej strony przez drugą, ale nigdy nie zabraniają stronom zgodnie zmienić czy nawet rozwiązać łączącej je umowy.
Jeżeli właściciel nie byłby skłonny do porozumienia i przedterminowego rozwiązania umowy, zawsze można uświadomić go, że wchodząc do mieszkania wynajmowanego osobie trzeciej, dopuścił się naruszenia tzw. miru domowego, a więc popełnił przestępstwo zagrożone grzywną bądź pozbawieniem wolności. Zgodnie bowiem z art. 193 Kodeksu karnego (k.k.): "Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku".
Ramy niniejszego artykułu nie pozwalają na szeroką analizę przywołanego przepisu, ale należy podkreślić, iż w swoich wyrokach Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdza, że wynajmujący, wchodząc do stanowiącego jego własność mieszkania, które jest jednak wynajmowane osobie trzeciej, wchodzi do mieszkania "cudzego" w rozumieniu zacytowanego art. 193 k.k. "Cudzym" mieszkaniem lub innym miejscem chronionym przez art. 193 k.k. jest bowiem miejsce, do którego zamieszkujący ma wyłączne lub większe uprawnienie niż wdzierający się. Tymczasem właściciel, wynajmując mieszkanie, wyzbywa się przez to na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu. Co istotne, wejście do wynajmowanego mieszkania z użyciem kluczy, w których posiadaniu jest właściciel, traktowane jest jako "wdarcie się" do lokalu zawsze wtedy, gdy dokonane było bez zgody najemcy. Dla uznania danego zachowania za karalne nie wymaga się zatem, aby doszło do włamania się do mieszkania, a więc fizycznego pokonania zabezpieczeń - wystarczy, że sprawca dostał się do lokalu pomimo oczywistego braku zgody najemcy na jego obecność w mieszkaniu.
Co ważne, czytelniczka nie powinna obawiać się, że posądzona zostanie przez właściciela lokalu o stosowanie tzw. gróźb karalnych czy też szantaż. Przestępstwem jest bowiem grożenie innej osobie, że popełni się na jej rzecz albo na rzecz osoby najbliższej przestępstwo. Niedopuszczalne jest zatem odgrażanie się, że w rewanżu za wejście wynajmującego do mieszkania najemca uszkodzi wyposażenie lokalu. Nie jest natomiast karalne sformułowanie propozycji, zgodnie z którą lokator nie złoży zawiadomienia o możliwości popełnienia przestępstwa naruszenia przez właściciela mieszkania miru domowego pod warunkiem, że ten ostatni zgodzi się na rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.
Drugim sposobem poradzenia sobie z zaistniałą sytuacją może być wymiana zamków przez czytelniczkę. Nie doprowadzi to rzecz jasna do rozwiązania umowy najmu, a o to właśnie czytelniczka pytała w swoim liście. Wymiana zamków rozwiąże jednak problem niekontrolowanych wizyt wynajmującego w mieszkaniu, a więc cel - jakim jest ochrona prywatności - zostanie osiągnięty.
Uprzedzając ewentualne wątpliwości mogące pojawić się w tej kwestii, należy wskazać, że przepisy nie zabraniają najemcy wymiany zamków. Wręcz przeciwnie, prawo do zabezpieczenia mieszkania przed wejściem wszelkich osób niepożądanych (w tym także przez właściciela lokalu) jest jednym z podstawowych praw związanych z ochroną posiadania, do której to ochrony najemca ma pełne prawo. Na czas trwania umowy najmu lokator zyskuje bowiem bardzo szerokie uprawnienia do dysponowania lokalem z wyłączeniem innych osób. Jedyne, na co czytelniczka powinna zwrócić uwagę, to aby wymiana zamka czy samej wkładki do zamka nie prowadziła do dalej idącej ingerencji w drzwi (co miałoby miejsce np. w razie montażu zamków innych rozmiarów czy o innym rozstawie) bądź futrynę (np. wskutek montażu zamków z wysuwanymi bolcami).
Wymiana zamka powinna być możliwa do odwrócenia, aby przed wyprowadzką lokatorka była w stanie przywrócić mieszkanie do stanu, w którym ono było w momencie, gdy się do niego wprowadzała. O ile bowiem właściciel mieszkania nie może zabronić lokatorowi wymiany zamków w czasie, gdy mieszkanie jest wynajmowane, o tyle ma prawo oczekiwać, że w momencie zakończenia najmu mieszkanie będzie w takim stanie jak na początku obowiązywania umowy.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (390) 2 zablokowane
-
2021-03-11 13:09
A co w przypadku zawarcia w umowie, (6)
że wynajmujemy tylko jeden pokój a nie całe mieszkanie, a np. jeden czy dwa pozostałe pomieszczenia udostępniamy "do dyspozycji", ale bez ich wynajmowania lub zostawiamy sobie jeden pokoik niewynajęty? Wówczas właściciel może czy nie może wejść do swojego domu?
- 33 0
-
2021-03-11 14:25
Korytarz (5)
W tym przypadku zgodnie z prawem można wejść do mieszkania, ponieważ korytarze, łazienka i kuchnia są częścią wspólną.
- 10 0
-
2021-03-11 20:22
No i chyba tak trzeba robić w umowach, że nie wynajmuje się całości. (4)
- 8 1
-
2021-03-11 21:42
(3)
Tyle, że w ten sposób każdy potencjalny poważny i bezproblemowy lokator ominie Wasze oferty szerokim łukiem. Od lat mieszkam w tym samym, wynajmowanym mieszkaniu. Nie po to płacę co miesiąc terminowo nie takie znowu małe pieniądze, żeby mi włazili obcy ludzie do domu.
- 5 11
-
2021-03-11 23:08
dlatego wynajmujesz jako właściciel tylko część mieszkania. (2)
Jeśli nie chcesz wynająć od kogoś, kto chce dbać o swój interes, to masz inne oferty na rynku. Nie wyobrażam sobie, żeby w razie jakichś problemów z lokatorem nie móc wejść do swojej własności.
- 6 1
-
2021-03-11 23:50
(1)
I dlatego np. ja w Twojej nieruchomości na pewno nigdy nie zamieszkam. A gwarantuję, jestem skrajnie bezproblemowym lokatorem. Ale mnie nie interesuje Twój interes w sensie prawa wejścia kiedy chcesz. Ja mogę np. być w tym czasie z panią w sytuacji intymnej i nie mam ochoty na niezapowiedziane wizyty. Rozumiem, że minusy są od właścicieli mieszkań na wynajem. Nikt, kto mieszka w wynajętym mieszkaniu, nie chce mieć niespodziewanych gości. Po to płacę, żeby mieć święty spokój. I przecież jasno piszę o sytuacji, gdy żadnych problemów nie ma.
- 3 7
-
2021-03-12 00:10
dlatego ja piszę o jakichś problemach,
a nie wtedy, kiedy ktoś jest solidny...
- 9 0
-
2021-03-11 13:54
mir domowy
wszyscy czyściciele siedzą. tylko wyłączyć media ( prąd woda i gaz)
- 5 1
-
2021-03-11 13:57
UMOWA.
tylko żadnych umów. najemcę traktujesz jak włamywacza. ci co piszą o umowach notarialnych ( najem okazjonalny) to amatorzy.
- 17 4
-
2021-03-11 14:01
UMOWA
uwaga wynajmujący-- sprawa sądowa kosztuje eksmisja - komornik kosztuje ( OK 3 tys osoba) i trwa ok 3-5 LAT
- 16 0
-
2021-03-11 14:10
(10)
Ja sie zawsze dziwie dlaczego na tym portalu wszelkie tego typu teksty, ktore sa publikowane sa w tonie zly wlasciciel. A moze fajnie dla rownowagi byloby pokazac druga strone? Sama przez lata wynajmowalammod innych i dbalam bardziej jak k swoje choc stan mieszkan bywal rozny. Teraz role sie odwrocily i jedyne co czego naprawde bym oczekiwala to wzajemny szacunek i troche kultury. A nie nastawienie skoro ma do wynajecia to znaczy ze ma gdzie mieszkac i tego nie potrzebuje. Przez postawe ludzi ktorych spotykalam uznalam ze nie ma sensu po prostu. I nie chodzilo mi nigdy o zarobek a po prostu o to by ktos w mieszkaniu byl. Nawet ukradziono mi pare rzeczy w trakcie ogladania mieszkania przez potencjalnycj zainteresowanych ktorzy bezczelnie dzwonili potem taierdzac, ze sie decyduja hahahaha.
- 22 4
-
2021-03-11 14:14
(3)
Przez 5 lat wynajmowałem jedno mieszkanie. Właścicieli widziałem w nim 3 razy przez ten czas. Wymiana zamków, żaden problem. Dziury w ścianie pod zdjęcia, żaden problem. Mieszkanie przez 5 lat odmalowałem 2 razy. Poza normalnym zużyciem (czyli prawie nic), oddałem mieszkanie w stanie idealnym. Można? Można.
- 9 1
-
2021-03-11 14:25
Wniosek? (2)
Coraz większy problem, aby normalni ludzie trafili na siebie...
- 7 0
-
2021-03-11 15:18
(1)
Chyba rzeczywistość nie jest taka czarna, jak wynikałoby z komentarzy
- 0 1
-
2021-03-11 16:58
aż tak (jeszcze) nie
jednak artykuł i dyskusja dotyczy konstrukcji prawnych, które na takie patologie pozwalają.
A że ludzie, w większosci nie chcą sobie na wzajem robić problemów, to tylko nasze szczęście.
Bo w świecie, w którym najdobniejszy element jest regulowany dyspozycyjnym prawem przez chciwych i pozbawionych moralności prawników, życie będzie trudne do zniesienia.- 3 0
-
2021-03-11 14:50
(4)
Bo artykuły szerzą nienawiść do ludzi którzy mają więcej i inwestują swoje pieniądze w nieruchomości aby zarabiać na wynajmie. Co za różnica jak ludzie zarabiają. Jeden jeździ na giełdę kupuję taniej, sprzedaje drożej i to jest ok. Wynająłeś, mieszkasz, płacisz. Jak nie to dziękuję. Jak kupisz na kredyt swoje mieszkanie i przestaniesz spłacać bank nie będzie Cię utrzymywał, to dlaczego Wynajmujący ma mniejsze prawa!!!
- 9 2
-
2021-03-11 15:04
(3)
Jest zasadnicza różnica. Papiery wartościowe możesz drukować w nieskończoność. Tak samo dzieła sztuki czy cokolwiek innego. Niestety ziemia jest zasobem ograniczonym, jak ty masz 3 mieszkania to 2 rodziny go nie mają. Dach nad głową to nie jest dobro, które można przemysłowo produkować w opór
- 0 18
-
2021-03-11 20:19
Na dach nad głową trzeba sobie zapracować, a nie pasożytować na tych, którzy go mają.
Jeśli kogoś nie stać na kupienie mieszkania czy wybudowanie domu, to niech wynajmuje. Ale do licha, jeśli na coś się umawia, to niech umowę wypełnia w 100% i płaci.
- 10 1
-
2021-03-11 21:16
i dlatego nadaje się do zabezpieczania prywatnych majątków
w przeciwieństwie do nic niewartych świstków papieru, których wartość zmienia się od widzimisiewiczów rządu.
- 2 0
-
2021-03-11 23:03
Ale co za bajki opowiadasz
Jedź na wieś, kup pole i wybuduj tam tysiąc mieszkań - wszystkie twoje.
Jak wykupisz całą wieś (tylko grunty rolne) to zmieścisz tam i ze 100 000 mieszkań.
Wszystkie będą twoje - czy to oznacza, że blisko pół miliona ludzi nie będzie miało w wyniku tego gdzie mieszkać ?
W logice odwrotnej, ja nie wybudowałem miliarda mieszkań więc Ty i wszyscy to czytający zawdzięczają mi to, że mają gdzie mieszkać :-)- 3 0
-
2021-03-12 06:43
Źle przeczytałeś/aś Teksty tutaj publikowane, związane z wynajmem nieruchomości z a w s z e są w tonie zły Najemca nie Właściciel. Coś Ci się pomyliło.
- 0 3
-
2021-03-11 15:00
Skąd wy bierzecie tych ludzi? (3)
Nie rozumiem tylko, dlaczego ten problem jest tak wyolbrzymiany. Ja przez 5 lat wynajmowałem, przynosiłem kasę w zębach co do dnia, właściciela mieszkania przez te 5 lat widziałem 2 razy. I mniej więcej takie same relacje z właścicielami mieli wszyscy moi wynajmujący znajomi. Ludzie różnych branż, w rożnym wieku, z rodzicami o różnej zasobności portfeli. Ja sobie zdaję sprawę że patologia istnieje ale przecież tych ludzi można zweryfikować jak tylko otworzą buzię. Może niech niektórzy Janusze się po prostu przyznają, że robią te wynajmy na patentach i dlatego dziwnych ludzi szukają, bo ci z kolei nie mają oczekiwań. Kiedy zdawałem ostatnie mieszkanie, chciałem żeby sobie wzięli kaucję bo mi się po ludzku nie chciało malować mieszkania (po 5 latach z dziećmi, wiadomix że ściany były porysowane etc), ale po prośbie to zrobiłem, zresztą jak się okazało w środku covidu pół-analfabeta za dzień roboty machania wałkiem bierze 1000 zł. Skąd wy bierzecie tych krzywych ludzi do wynajmów?
- 19 4
-
2021-03-11 20:08
Widać uczciwy z ciebie człowiek
Brawo !
- 5 0
-
2021-03-11 21:04
(1)
To ci co wynajmują jakieś dziadostwa w marnym standardzie po babci za psi grosz
- 0 2
-
2021-03-14 14:52
Najemcy wszystko zniszczą. Bez sensu więc podnosić standard.
Najlepiej zamiast mebli metalowe regały magazynowe. Muszla klozetowa z nierdzewki jak na stacji benzynowej, bo
ceramiczną zniszczą.- 0 0
-
2021-03-11 16:52
Wynajem to problematyczny biznes
Nie twierdzę, że są ludzie którzy super trafiają przez x lat wynajmując swoje mieszkania. Ja osobiście znam dużo historii tych niezbyt przyjemnych i to nie żadna zazdrość bo sama kiedyś wynajmowałam mieszkanie i tyle nerwów i stresu co przeżyłam to raczej nigdy już się nie zdecyduje wynająć. Jest wiele opcji problemów: notoryczne spóźnianie się z kasą, nadmierne zużycie mediów i niechęć do płacenia, niszczenie mieszkania, skargi sąsiadów, nadrobienie długów i ucieczka z mieszkania, no i te najgorsze i wcale nie takie rzadkie niepłacenie i mieszkanie. Pytanie na ile kto może sobie pozwolić uzerajac się z najemcami.
- 18 1
-
2021-03-11 17:12
Wynajmujący - właściciel
Najemca - lokator !!! Takie jest nazewnictwo
- 13 0
-
2021-03-11 18:26
Co możemy zrobić, żeby zmieniono (2)
prawo???
- 7 2
-
2021-03-11 19:06
bardzo dobre (1)
pytanie...
- 1 0
-
2021-03-11 23:08
Proste, Państwo powinno odpowiadać.
Ktoś nie płaci a uczciwie płaciłeś podatek od najmu to odliczasz sobie z PIT brakujący czynsz najmu i opłaty. Po roku jak by w budżecie brakowało okrągłej sumki, to zaraz by się priotytet pojawił na uporządkowanie kwestii praw wynajmującego.
A można było prosto ustalić:
- najemca płaci = przysługują mu prawa,
- najemca nie płaci, po miesiącu "zaległości" traci prawa i można go grzecznie lub siłą poprosić o opuszczenie lokalu.
Oczywiście umowa zawarta = kwota sztywna przez 12m a potem max podwyżka o WIBOR.- 3 0
-
2021-03-11 21:50
Jak zwykle pojawia się ta marihuana.
Co z tego że właściciel podejrzewa jakąś marihuanę - to lek, z apteki, na receptę. Nawet policjant już tak sobie nie może wejść, zapach nie przesądza o przestępstwie - trzeba mieć w końcu podstawę faktyczną, zgodną z rzeczywistością - musi wiedzieć że popełniono pradziwe przestępstwo, i powiedzieć skąd to wie.
Jeżeli wejdzie, nie znajdzie nielegalnej marihuany - możemy mu udowodnić, że jednak nie miał uzasadnionego podejrzenia popełnienia przestępstwa - bo było właśnie nieuzasadnione, niczym konkretnym i prawdziwym.- 2 10
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.