- 1 Nowy park w centrum Gdyni aż do mariny (126 opinii)
- 2 Wojsko okazyjnie sprzedaje działkę w Gdyni (116 opinii)
- 3 Park Południowy i Jasień. Nowe plany (56 opinii)
- 4 Dolne Miasto. Pierwszy budynek w PPP (107 opinii)
- 5 Najem krótkoterminowy. Co może wspólnota? (218 opinii)
- 6 Barometr Cen Nieruchomości. Lokale użytkowe na sprzedaż (31 opinii)
Pytanie do prawnika. Wkroczenie właściciela wynajmowanego mieszkania
Właściciel mieszkania nie ma prawa wejść do wynajmowanego mieszkania bez wiedzy i zgody lokatora. Zgodnie z zapisami Kodeksu karnego grozi za to grzywna lub pozbawienie wolności. Jednak co ma zrobić najemca, jeśli właściciel pozwala sobie na takie działania, a są związani umową na czas określony, której nie można po prostu wypowiedzieć?
- Wynajęłam mieszkanie, podpisałam umowę na rok z góry. Po pewnym czasie właściciel chciał się ze mną spotkać, żeby porozmawiać. Umówiliśmy się na parkingu przed domem zaraz po tym, gdy wrócę z pracy. Kiedy dojechałam na parking, okazało się, że właściciel mieszkania pod moją nieobecność, nie informując mnie w żaden sposób, wszedł do mieszkania, używając zapasowego kompletu kluczy. Może bym się o tym nie dowiedziała, ale akurat w tych dniach nocował i mieszkał u mnie mój partner - relacjonuje sytuację, której doświadczyła, nasza czytelniczka. - Bardzo się zdenerwowałam. Mam w domu cenne rzeczy, w tym związane z pracą zawodową. Poza tym teraz obawiam się kolejnego takiego najścia. Chciałabym wypowiedzieć umowę najmu, mimo że została ona podpisana na rok. Czy mam do tego prawo?
Odpowiada Oliwia Likierska z Kancelarii Adwokackiej Oliwia Likierska
Być może będzie to informacja dla wielu osób zaskakująca, ale zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa najmu zawarta na czas określony nie może zostać rozwiązana w drodze jednostronnego oświadczenia woli. W przypadku terminowych umów najmu zasadą jest bowiem, że nie podlegają one wypowiedzeniu. Reguła ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nawet gdy w umowie najmu na czas określony strony zgodnie zamieszczą postanowienia przewidujące możliwość rozwiązania umowy za jednostronnym wypowiedzeniem, bez konieczności podawania istotnej przyczyny, to postanowienia te będą nieważne z mocy prawa. W efekcie strona, która będzie chciała podważyć otrzymane wypowiedzenie, będzie mogła skierować sprawę do sądu, gdzie łatwo wygra.
Od opisanej powyżej zasady "niewypowiadalności" terminowych umów najmu przewidziano w przepisach wyjątek, jakim jest dopuszczalność wypowiedzenia umowy w ważnych przypadkach. Sytuacje, które będą uznawane za ważne powody wypowiedzenia umowy najmu, powinny być jednak w podpisanym dokumencie wypunktowane i sprecyzowane (np. utrata pracy przez najemcę, ukończenie przez najemcę budowy własnego domu i uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie). Czasami w wydawanych wyrokach sądy uznają również za dopuszczalne ograniczenie się do zamieszczenia w umowie najmu na czas określony zapisu, że można ją wypowiedzieć "w ważnych wypadkach" - bez konieczności konkretnego wskazywania sytuacji kwalifikowanych przez strony jako te ważne wypadki. Takie ogólnikowe sformułowanie podstawy wypowiedzenia umowy daje stronom większą swobodę, gdyż nie wszystkie sytuacje da się przewidzieć z góry i precyzyjnie opisać (np. dla studenta ważnym powodem wypowiedzenia umowy, którego nie mógł przewidzieć i w związku z tym opisać w umowie, może być wybuch epidemii i wprowadzenie w związku z tym nauczania online, co powoduje, że student ten nie musi mieszkać w mieście, w którym znajduje się jego uczelnia).
Gdyby odniesienie do "ważnych wypadków", jako podstawy jednostronnego rozwiązania umowy, znajdowało się w umowie najmu zawartej przez czytelniczkę, to jak najbardziej mogłaby ona powołać się na taki zapis i w konsekwencji wypowiedzieć umowę z powodu wejścia przez właściciela do mieszkania pod nieobecność lokatorki. Bez wątpienia bowiem korzystanie przez wynajmującego z mieszkania pod nieobecność najemcy i bez jego zgody stanowi ciężkie naruszenie obowiązków wynajmującego i praw najemcy, a tym samym łączącej strony umowy. Nie ma tu przy tym większego znaczenia motywacja wynajmującego, dla której wszedł on do mieszkania pod nieobecność najemcy - nieistotne jest zatem, czy kierowała nim zwykła ciekawość, obawa o stan, w którym lokal jest utrzymywany, czy też chęć zweryfikowania doniesień sąsiadów o tym, że lokatorzy hodują marihuanę w domu. Zgodnie z prawem pod nieobecność lokatora właściciel może wejść do lokalu tylko w razie awarii, która zagraża bezpośrednio powstaniem szkody czy wręcz tę szkodę powoduje (będzie to np. pęknięcie rury i zalewania sąsiadów). Jednak nawet wtedy wynajmujący ma prawo wejść do lokalu jedynie w asyście policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale.
Skoro jednak czytelniczka umowy nie wypowiedziała, to - choć nie wynika to jednoznacznie z treści jej listu - należy domniemywać, że umowa najmu takiej możliwości po prostu nie przewidywała. W takiej sytuacji umowa nie może zostać skutecznie wypowiedziana, a najemcy pozostaje spróbować skłonić właściciela mieszkania do rozwiązania umowy za porozumieniem stron. O ile bowiem terminowe umowy najmu nie podlegają wypowiedzeniu, a więc rozwiązaniu w drodze oświadczenia złożonego tylko przez jedną ze stron, o tyle nie ma żadnych przeciwwskazań, aby umowę taką rozwiązać w drodze obopólnego porozumienia. Przepisy wyłączają możliwość swobodnego kształtowania sytuacji jednej strony przez drugą, ale nigdy nie zabraniają stronom zgodnie zmienić czy nawet rozwiązać łączącej je umowy.
Jeżeli właściciel nie byłby skłonny do porozumienia i przedterminowego rozwiązania umowy, zawsze można uświadomić go, że wchodząc do mieszkania wynajmowanego osobie trzeciej, dopuścił się naruszenia tzw. miru domowego, a więc popełnił przestępstwo zagrożone grzywną bądź pozbawieniem wolności. Zgodnie bowiem z art. 193 Kodeksu karnego (k.k.): "Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku".
Ramy niniejszego artykułu nie pozwalają na szeroką analizę przywołanego przepisu, ale należy podkreślić, iż w swoich wyrokach Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdza, że wynajmujący, wchodząc do stanowiącego jego własność mieszkania, które jest jednak wynajmowane osobie trzeciej, wchodzi do mieszkania "cudzego" w rozumieniu zacytowanego art. 193 k.k. "Cudzym" mieszkaniem lub innym miejscem chronionym przez art. 193 k.k. jest bowiem miejsce, do którego zamieszkujący ma wyłączne lub większe uprawnienie niż wdzierający się. Tymczasem właściciel, wynajmując mieszkanie, wyzbywa się przez to na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu. Co istotne, wejście do wynajmowanego mieszkania z użyciem kluczy, w których posiadaniu jest właściciel, traktowane jest jako "wdarcie się" do lokalu zawsze wtedy, gdy dokonane było bez zgody najemcy. Dla uznania danego zachowania za karalne nie wymaga się zatem, aby doszło do włamania się do mieszkania, a więc fizycznego pokonania zabezpieczeń - wystarczy, że sprawca dostał się do lokalu pomimo oczywistego braku zgody najemcy na jego obecność w mieszkaniu.
Co ważne, czytelniczka nie powinna obawiać się, że posądzona zostanie przez właściciela lokalu o stosowanie tzw. gróźb karalnych czy też szantaż. Przestępstwem jest bowiem grożenie innej osobie, że popełni się na jej rzecz albo na rzecz osoby najbliższej przestępstwo. Niedopuszczalne jest zatem odgrażanie się, że w rewanżu za wejście wynajmującego do mieszkania najemca uszkodzi wyposażenie lokalu. Nie jest natomiast karalne sformułowanie propozycji, zgodnie z którą lokator nie złoży zawiadomienia o możliwości popełnienia przestępstwa naruszenia przez właściciela mieszkania miru domowego pod warunkiem, że ten ostatni zgodzi się na rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.
Drugim sposobem poradzenia sobie z zaistniałą sytuacją może być wymiana zamków przez czytelniczkę. Nie doprowadzi to rzecz jasna do rozwiązania umowy najmu, a o to właśnie czytelniczka pytała w swoim liście. Wymiana zamków rozwiąże jednak problem niekontrolowanych wizyt wynajmującego w mieszkaniu, a więc cel - jakim jest ochrona prywatności - zostanie osiągnięty.
Uprzedzając ewentualne wątpliwości mogące pojawić się w tej kwestii, należy wskazać, że przepisy nie zabraniają najemcy wymiany zamków. Wręcz przeciwnie, prawo do zabezpieczenia mieszkania przed wejściem wszelkich osób niepożądanych (w tym także przez właściciela lokalu) jest jednym z podstawowych praw związanych z ochroną posiadania, do której to ochrony najemca ma pełne prawo. Na czas trwania umowy najmu lokator zyskuje bowiem bardzo szerokie uprawnienia do dysponowania lokalem z wyłączeniem innych osób. Jedyne, na co czytelniczka powinna zwrócić uwagę, to aby wymiana zamka czy samej wkładki do zamka nie prowadziła do dalej idącej ingerencji w drzwi (co miałoby miejsce np. w razie montażu zamków innych rozmiarów czy o innym rozstawie) bądź futrynę (np. wskutek montażu zamków z wysuwanymi bolcami).
Wymiana zamka powinna być możliwa do odwrócenia, aby przed wyprowadzką lokatorka była w stanie przywrócić mieszkanie do stanu, w którym ono było w momencie, gdy się do niego wprowadzała. O ile bowiem właściciel mieszkania nie może zabronić lokatorowi wymiany zamków w czasie, gdy mieszkanie jest wynajmowane, o tyle ma prawo oczekiwać, że w momencie zakończenia najmu mieszkanie będzie w takim stanie jak na początku obowiązywania umowy.
![Porady prawnika](https://s-trojmiasto.pl/_img/praw-logo.png)
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
Miejsca
Opinie (390) 2 zablokowane
-
2021-03-12 00:06
Przy takich złodziejskich cenach najmu sami prosicie się o innych złodziei (7)
Swój do swego ciągnie. Jesteście siebie warci dlatego mi was nie żal. Uczciwi najemcy przyjdą tylko do uczciwych ludzi a nie do pazernych januszy ktorych na własne raty kredytu nie stać
- 7 13
-
2021-03-12 04:41
(2)
Oczywiście wynajmujący powiem kupić mieszkanie i oddać najemcy w użytkowanie za symboliczną złotówkę. Jak najemca uszkodzi mieszkanie, wyposażenie, sprzęt, to wynajmujący natychmiast naprawi i wymieni na nowy. Najlepiej w uzgodnieniu z najemcą, jaki sprzęt byłby dla niego w pełni satysfakcjonujący.
He he he :)- 13 3
-
2021-03-12 08:35
Min Miele
- 1 0
-
2021-03-12 20:35
DOBRE
ha ha ha
- 0 0
-
2021-03-12 06:49
Koszta wynajmu
A kto ci każe wynajmować za złodziejską stawkę. Idź tam gdzie jest taniej ,ale jak ktoś chce jak pan mieszkać a płacić 1zł to wybacz ,ale właściciel też zainwestował i chce mieć z tego korzyść
- 9 1
-
2021-03-12 07:14
Więc kup swoje mieszkanie i zrób konkurencję- wynajmuj za połowę ceny.
Widzisz. Już masz gotowy pomysł na biznes!
- 9 0
-
2021-03-12 08:34
Ceny sa wysokie bo niestety inaczej przed zaleglosciami wlasciciel nie jest w stanie sie bronic.
- 8 0
-
2021-03-12 12:15
Możecie sobie windować ceny nawet pod sufit
A potem i tak nikt nie będzie wam takich pieniędzy co miesiąc płacił.
Sami jesteście sobie winni pazerne hieny.
Za plagę w niepłaceniu czynszów odpowiadają wynajmujący przez chore ceny najmu jakie są na rynku co zmusza ludzi do kombinowania w nie zawsze uczciwy sposób- 1 5
-
2021-03-12 06:41
Dlatego tylko najem okazjonalny (4)
W przypadku jakiekolwiek problemu z najemcą - do widzenia.
- 7 1
-
2021-03-12 09:35
(2)
Niby tak, ale nie do końca. Wiesz, że dzwoni, ale nie wiesz gdzie. Jest trochę łatwiej, ale żeby to była prosta sytuacja typu "do widzenia", to nie.
- 1 3
-
2021-03-12 10:57
Bo niby dlaczego? (1)
Jest bardzo prosta sytuacja - wypowiedzenie 30 dni i do widzenia.
- 3 2
-
2021-03-14 17:01
Najem okazjonalny. Ktoś u notariusza podpisuje umowę, że cię przygarnie do siebie, ale to nie jest zabezpieczenie.
Nie musi to być jego mieszkanie. Może być wynajęte. Jeśli zrezygnuje z wynajmu nie ma ciebie już gdzieś przyjąć i umowa wygasa. Nawet jak jest jego i sprzeda też umowa traci ważność, więc żadne to zabezpieczenie dla wynajmującego.
- 0 0
-
2021-03-12 12:32
najem okazjonalny
nie wiesz o czym mówisz . najem okazjonalny to 3 umowy u notariusza. teraz pomyśl kto ci da adres że przyjmie najemcę pod swój dach w myśl art 777 kpc. odpowiedz-- NIKT
- 2 2
-
2021-03-12 06:56
(3)
Wynajmujący to patologia w większości ,buty zostawiane pod drzwiami sąsiadów ,śmiecie wystawiane na klatkę ,zabawy do świtu ,psy szczekające całe dnie i załatwiające się na klatkach,ale to tez wina właścicieli no aby zarobić nie zada przyzwoitego zachowania,teraz wiszące ogrody są taka patologia
- 13 1
-
2021-03-12 07:06
Najemca
- 1 0
-
2021-03-12 09:31
Generalizacja pełną parą widzę. Wynajmuję mieszkania od ładnych kilku lat i nigdy nie zostawiałem syfu. Raz tylko sąsiedzi przyszli, bo trochę za głośna zabawa była, to kulturalnie ogarnęliśmy towarzystwo, żeby było ciszej. Nikt na nas nie narzekał...
- 2 1
-
2021-03-12 12:33
NAJEM
chyba najemca???
- 1 0
-
2021-03-12 07:07
Nie wynajmować rodzinkom z bachorami! Niszczą gorzej niż zwierzęta.
Na FB jest grupa "Wynajem czarna lista wynajmujących i najemców". Pooglądajcie sobie zdjęcia jak to bydło niszczy mieszkania i nie płaci to odechce wam się wynajmu.
- 12 1
-
2021-03-12 07:41
Przede wszystkim pisać w umowie, że wynajem dotyczy tylko jednego pokoju. (6)
Oczywiście wynajmujący w rzeczywistości mieszkają w całym mieszkaniu, ale w razie czego ten zapis daje nam możliwość wejścia do własnego mieszkania, "wynajęcia" innym osobom kolejnych pokoi itp korzyści.
- 10 11
-
2021-03-12 07:53
Wtedy oczywiście cena jak za wynajem pokoju a nie mieszkania (3)
Koj ma dwa końce Janusz
- 6 6
-
2021-03-12 09:02
Albo wynajmujesz na moich zasadach albo szukaj dalej- proste. (2)
- 5 5
-
2021-03-12 09:05
tak się składa że teraz pustych mieszkań jest na pęczki (1)
już niedługo sami będziecie na klęczkach przyjmować każdego kto będzie chociaż chciał płacić czynsz do spółdzielni inaczej komornik was zlicytuje
- 2 8
-
2021-03-14 14:33
Ten zapis to podstawa. Druga sprawa to nie dawać kluczy od wszystkich zamków.
Zawsze zostawić jeden zamek na który w razie czego mogę zamknąć mieszkanie. Jak najemca nie płaci zamykam podczas jego nieobecności i nie wpuszczam. On nawet nie ma prawa próbować otworzyć, bo to już jest włamanie. Otwieram po uregulowaniu zaległości i won!
- 4 1
-
2021-03-12 09:20
(1)
Wtedy zgłaszamy taki temat do odpowiedniej instytucji, masz problemy o które się prosisz stosując takie chwyty.
- 3 5
-
2021-03-12 12:00
To sobie zgłaszaj. Zrobisz wypad natychmiastowo jeszcze szybciej jak się wprowadziłeś.
- 6 1
-
2021-03-12 08:06
Chciwość właścicieli kończy się problemami
Mieszkanie kupione na kredyt, bank ciśnie , ceny najmu w dół , stąd wynajmujecie byle komu aby jak najwięcej wycisnąć i żeby mieszkanie jak najkrócej stało puste. Umowy bez nadmiernych zabezpieczeń i ze śmiesznie niską kaucją żeby tylko nie zrazić najemcy. Dodatkowo ubezpieczenie na minimum (na mury) wymagane przez bank itd itp
Taka partyzantka to proszenie się o kłopoty.
Podpisz umowę przy notariuszu, ubezpiecz mieszkanie na wszystkie okoliczności, weź kaucję za 3 miesiące, wymagaj zaświadczenia o zatrudnieniu i ryzyko wtopy maleje. Ale musisz być gotowy na to, że przy takich wymaganiach mieszkanie może stać długo puste.- 9 3
-
2021-03-12 09:10
Moje wieloletnie doświadczenie z wynajmem opiszę tak: (2)
1. Najgorszymi najemcami są rodzinki z dziećmi. Brud, syf, zdewastowane ściany, meble i podłoga. Wieczne problemy finansowe. Niewypłacalni. Na koniec uciekają pozostawiając niedopłatę i zdemolowane mieszkanie. 2. Młode, bezdzietne parki. Częsta rotacja. Zabawa w małżeństwo przeważnie kończy się po dwóch-trzech miesiącach. Szkoda zawracania głowy. 3. Samotni panowie. Średnio wypłacalni, niekoniecznie trzymają czystość. Sprowadzają kolegów, pija piwo, palą papierosy, oglądają mecze i hałasują. 4. Najlepiej wspominam homosi. Para młodych homoseksualistów. Kasa na czas, czysto, bezproblemowo.
- 11 6
-
2021-03-12 09:12
i miałeś numerek za free w ramach rabatu na czynsz (1)
- 0 7
-
2021-03-14 14:28
Nie moje klimaty, ale mogę cię skontaktować jak masz ochotę któremuś trąbę opie..olić.
- 1 0
-
2021-03-12 09:16
Dziwne że nie napisaliście dlaczego właściciel wszedł do mieszkania. (4)
Może chciał skontrolować jak wygląda mieszkanie, albo chciał zabrać swoją rzecz a wynajmująca nie zgadzała się na to?
Jasne że właściciel nie może wejść bez zgody wynajmującego do mieszkania ale to nie znaczy że nie ma żadnego prawa do lokalu.
Skoro umówili się pod blokiem to już po tym widać że najprawdopodobniej był jakiś konflikt i wynajmująca z jakiegoś powodu nie chciała pozwolić wejść do mieszkania nawet podczas jej obecności.- 12 4
-
2021-03-12 09:18
(3)
Skoro nie ma prawa wejść bez wiedzy i zgody najemcy, to nie ma prawa.
- 1 5
-
2021-03-12 09:37
Ale najemca też nie ma prawa odmawiania wejścia do mieszkania w nieskończoność. (2)
Sam wynajmuje dom(jestem właścicielem) i raz na jakiś czas -oczywiście w terminie odpowiadającym najemcy i podczas jego obecności wizytuje dom.
Gdyby najemca przez dłuższy czas mnie zwodził i odmawiał tego nabrałbym podejrzeń że coś jest nie tak.- 6 0
-
2021-03-12 09:48
(1)
Jasne. Zbywanie właściciela w nieskończoność to ewidentny powód do podejrzeń. Ale z drugiej strony, to nie powód do wtargnięcia bez wiedzy najemcy.
- 3 2
-
2021-03-12 10:03
Powód jak najbardziej choć jest to niezgodne z prawem.
Artykuł jest niepełny. Pokazuje tylko skutek a nic nie mówi o przyczynie.
Choć dla mnie bardzo podejrzany jest fakt że strony umówiły się na parkingu pod domem aby porozmawiać. Porozmawiać to można przez telefon. Ewidentnie wskazuje to na to że najemca nie chciał się zgodzić na spotkanie w domu a właściciel z jakiegoś powodu miał taką potrzebę.
Aż mi się nie chce wierzyć że właściciel wolał wejść do mieszkania podczas nieobecności najemcy -skoro wynajmuje legalnie, z umową to raczej zna prawo. Coś go do tego musiało skłonić.- 5 0
-
2021-03-12 10:15
A czy ta pani miała w umowie , ze będzie tam pomieszkiwał "narzeczony".
- 6 1
-
2021-03-12 10:30
Gdzies mam przepisy. Sam mam mieszkanie ktore dawniej wynajmowalem studentom. Takie mieszkana nalezy kontrolowac i wpadac bez (4)
Dwa pokoje wynajmowalem dwom roznym studentkom.
I co? Okazalo sie ze ich tam jest 4.
Dogadaly sie i podnajmowaly kolezankom miejsce w pokoju.
Skargi od sasiadow: regularne imprezy calonocne przez kazdy wikend, glosny seks, glosne puszczanie muzyki.
Nie sprzataly, palily papierosy w mieszkaniu, zniszczyly czajnik elektryczny i mikrofalowke.
Zero kontaktu, telefonow nie odbieraly, drzwi nie otwieraly.
Wk***lem sie w koncu, wpadlem bez zapowiedzi i wywalilem na zbity pysk, nie oddajac kaucji.
W glebokim powazaniu mam przepisy.
Mieszkanie jest MOJA wlasnoscia, a nie wlasnoscia panstwa, rzadu, czy prawa.- 15 3
-
2021-03-12 10:36
(3)
Ciesz się, że były nieświadome swoich praw i nie wylądowałeś w sądzie.
- 1 5
-
2021-03-12 10:38
(2)
Jak ktos jest na tyle glupi by sasiadow z tej samej klatki (moich znajomych) zapraszac na glosna domowke, to na pewno jest za glupi by znac swoje prawa.
- 1 0
-
2021-03-12 10:39
Dlatego możesz się tylko cieszyć
- 3 0
-
2021-03-12 11:10
masz fart, że nie zapraszały na seks
- 1 0
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.