• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Dlaczego wynajęcie mieszkania tyle kosztuje?

Piotr
2 października 2013 (artykuł sprzed 10 lat) 
Rachunek jest prosty - jeśli studenci chcą komfortu i wygód - cena za wynajem będzie wyższa. Rachunek jest prosty - jeśli studenci chcą komfortu i wygód - cena za wynajem będzie wyższa.

Nasz poniedziałkowy tekst o studentach protestujących przeciwko właścicielom mieszkań, oferujących niski standard i oczekujących wysokich opłat, wywołał lawinę komentarzy i maili do naszej redakcji. Pisali głównie właściciele mieszkań. Zdecydowaliśmy się na publikację listu od pana Piotra, który z ekonomiczną precyzją tłumaczy, z czego wynikają rynkowe stawki najmu.



Czy kiedykolwiek wynajmowałeś komuś swoje mieszkanie?

W poniedziałek zamieściliśmy list naszego czytelnika, studenta, który bardzo krytycznie pisał o zwyczajach panujących na rynku najmu mieszkań.

"Oferty, jakie zamieszczacie, bywają żenujące, a wasza wyobraźnia jest abstrakcyjna. Otóż pragniemy was poinformować, że młodzie ludzi, którzy muszą coś wynająć, zarabiają małe pieniądze, inaczej wzięliby kredyt, kupili swoje (...) Nie są w stanie zapłacić wam wygórowanych cen za wynajem nieumeblowanych albo wpół wyposażonych, albo tragicznie wyposażonych mieszkań, które są zaniedbane i niejednokrotnie budzą wątpliwości co do bezpieczeństwa, do tego średnio czynsz 400-600 zł plus media: woda, gaz, prąd i Internet, czyli ok. 300 zł."

Cały list studenta można znaleźć w tym artykule: Studenci do właścicieli mieszkań: Opamiętajcie się!

W reakcji na tę publikację dostaliśmy kilkanaście listów od osób, które regularnie wynajmują mieszkania studentom. Tłumaczyły one dlaczego pobierają takie, a nie inne opłaty, oraz przedstawiały studentów jako nieatrakcyjnych lokatorów: nie dbających o czystość, stan mieszkania, niesumiennych płatników.

Spośród listów wybraliśmy jeden, który naszym zdaniem najciekawiej przedstawia argumenty właścicieli mieszkań. Jego autorem jest pan Piotr (nazwisko do wiadomości redakcji).

Zobacz także: kilka tysięcy ofert mieszkań do wynajęcia w Trójmieście

Wynajmowanie mieszkania to inwestycja jak każda, a każda inwestycja musi przynosić dochód. Dowolny student ekonomii potwierdzi, że punktem odniesienia do oceny inwestycji jest lokata bankowa, czyli inwestycja najbezpieczniejsza, nie wymagająca podejmowania jakichkolwiek wysiłków. Przy lokatach bankowych rzędu kilkuset tysięcy złotych, a więc wartości mieszkania 3-pokojowego, można znaleźć oferty kont z oprocentowaniem ok. 4-5 proc. Oczywiście, takie odsetki uzyskamy wyłącznie na lokatach długoterminowych, np. trzyletnich.

Ponieważ oferowanie wynajmu wiąże się z ryzykiem dla właściciela mieszkania, ekonomiczna wycena efektywności tej inwestycji powinna uwzględniać tzw. "premię za ryzyko".

Załóżmy, żę na wynajmowaniu mieszkania chcemy zarobić 30 proc. więcej, niż na lokacie. Czy to tak dużo? Nie, bo oznacza to, że liczymy na zarobek w wysokości 6 proc. rocznie (4,5 proc. + 1/3 x 4,5 proc.). Załóżmy, że wynajmujemy mieszkanie trzypokojowe o wartości 300 tys. zł. W banku otrzymalibyśmy rocznie od tej kwoty 13,5 tys. zł odsetek. Przy wynajmie powinniśmy uzyskać 18 tys. zł, a więc przeciętnie będzie to 1,5 tys. zł miesięcznie. Do tego dochodzą koszty remontu i wymiany wyposażenia, co przy nawet bardzo optymistycznych kalkulacjach powinno mieścić się w granicach 10 tys. zł co 5 lat. Daje to miesięcznie dodatkowo 166,67 zł.

Jak wynika z powyższych kalkulacji, koszt samego zainwestowanego kapitału to przeciętnie 1666,67 zł. Do tego musimy doliczyć koszty związane z zawarciem umowy. Trzeba tu wymienić chociażby koszty ogłoszeń czy koszty pośrednika, jeżeli na niego się zdecydujemy. Teraz musimy wkalkulować koszty pustostanów, czyli miesięcy, w których nie uda nam się wynająć mieszkania. W tych miesiącach nie dość, że inwestycja nie generuje dochodu, to jeszcze musimy ponosić koszty utrzymania - opłaty, opłaty abonamentowe za media.

Ponieważ studenci najchętniej wynajmowaliby mieszkania w okresie październik - czerwiec, to wychodzi nam wynajem dla studentów przez dziewięć miesięcy w roku. Teraz każdy student na pewno krzyknie "przecież w wakacje można wynajmować turystom!". Potwierdzę - można. Ale wymaga to sporo dodatkowej pracy i w zasadzie dotyczy lokali najlepiej zlokalizowanych. Poza tym sezon turystyczny trwa nad polskim morzem zaledwie dwa miesiące, więc, chcąc nie chcąc, musimy pogodzić się z miesięcznym przestojem w wynajmie.

Z tego wynika, że największym kosztem wynajmu jest tzw. koszt alternatywny. To pojęcie ekonomiczne podświadomie zna każdy. Bo podejmując ryzyko inwestycji w nieruchomości na wynajem, rezygnujemy z inwestycji w bezpieczną i niewymagającą działań lokatę bankową.

Od 2-3 lat obserwujemy coroczny spadek cen wynajmu. Podobnie jednak spada systematycznie oprocentowanie lokat bankowych. Jak widać jest to mechanizm naczyń połączonych. Można dzięki temu wysnuć wniosek, który jednocześnie byłby odpowiedzią dla studentów: Koszty wynajmu są tak wysokie, bo koszt kapitału w Polsce jest wysoki. Jeżeli jakiś student dałby mi 100 tys. zł kaucji, to obniżyłbym mu cenę wynajmu o 6 tys. zł w skali roku. W innym przypadku to ja muszę wyłożyć te 100 tys. zł z własnej kieszeni.

Odmienną sprawą jest całkowity brak rozeznania studentów w opłatach związanych z utrzymaniem i mediami. Studentom wydaje się, że całkowity koszt opłat powinien się zamknąć w kwocie 100 zł za miesiąc za osobę. Niestety, większość z nich nie orientuje się nawet, ile wody zużywa, o cenie tej wody już nie wspominając.

Przekalkulujmy więc wspólnie koszty mediów dla trzypokojowego mieszkania, w którym mieszkają cztery osoby.

Koszty wyglądają następująco: 3 m sześc. wody zimnej = 27,09 zł, podgrzanie 1,5 m sześc. wody = ok. 30zł, Internet = 15 zł, prąd = ok. 30 zł, gaz do gotowania = ok. 10zł, wywóz śmieci = 10,50 zł, ogrzewanie (średnio miesięcznie) = ok. 70 zł, razem media: 183,50 zł. Do tego koszty utrzymania mieszkania (opłaty, podatki itp) = ok. 40 zł. Razem wychodzi 223,50 zł miesięcznie za osobę!

Ciekawą tendencją, jaką zauważam od lat, jest oczekiwanie przez studentów coraz większych wygód. Jeszcze cztery lata temu studenci pytali, czy mieszkanie trzypokojowe może być zajmowane przez pięć-sześć osób. Dziś takie mieszkanie chciałoby zajmować trzech studentów, a w ostateczności czterech. Nikomu nie można odmówić chęci dążenia do spokoju i prywatności, ale trzeba pamiętać, że to także ma bezpośrednie przełożenie na koszty.
Piotr

Co Cię gryzie - artykuł czytelnika to rubryka redagowana przez czytelników, zawierająca ich spostrzeżenia na temat otaczającej nas trójmiejskiej rzeczywistości. Wbrew nazwie nie wszystkie refleksje mają charakter narzekania. Jeśli coś cię gryzie opisz to i zobacz co inni myślą o sprawie. A my z radością nagrodzimy najciekawsze teksty biletami do kina lub na inne imprezy odbywające się w Trójmieście.

Opinie (618) 8 zablokowanych

  • Bo wynajem to głupota.

    Są lepsze formy inwestycji.

    • 0 0

  • Jeszcze pod koniec lat dziewięćdziesiątych uczelnię opuszczali ludzie na poziome.

    Odkąd panowie profesorowie zwietrzyli łatwy zarobek każdy matoł może studiować...ostatnia dekada to jedna, wielka porażka! większość z tych "studentów" nie zasługuje na maturę, na taką prawdziwą - taką, jaka była ćwierć wieku temu...

    • 7 0

  • ankieta niekompletna

    brakowało mi opcji wynajmowałem studentom ale wolałbym komu innemu

    • 3 0

  • dla mnie to normalne

    Firmy ubezpieczeniowe też sie nie pytają, czy dana osoba jest w porządku. Jest większe ryzyko to są 2 drogi albo ustala się wyższą cenę albo wogóle nie zawiera umowy. Proste.

    • 1 0

  • Starogard, Pruszcz, Rumia .... (2)

    Nie trzeba koniecznie wynajmować w centrum dużego miasta.

    • 3 1

    • Starogard? (1)

      Hah, co za bzdurne tłumaczenie. Studiować lub pracować na terenie Trójmiasta i dojeżdżać codziennie ze Starogardu Gdańskiego? Powodzenia!

      • 1 3

      • Niektórzy dojeżdżają SKMką z Tczewa do Wejherowa codziennie do pracy.

        I są wdzięczni że mają tą pracę.
        A ile ludzi dojeżdża PKSem codziennie do Gdańska z Nowego Dworu, Starogardu, Pszczółek? (i to na 6-7 rano!)

        A tu przyjeżdża taki wygodny wieśniak z gminy i od razu wymaga, najchętniej zamieszkalibyście na Długiej za 500 zł miesięcznie, nie studenty?

        • 5 0

  • Dawniej student (zwłaszcza z PG) to był nerd w okularach, z szopa na glowie (1)

    ktory chodzil caly rok w jednym polarze i sztruksowych spodniach i z pryszczami na twarzy.
    taki typowy kujon, fanatyk star treka ktory wszedzie chodzi z kalkulatorem.
    Przymuleni byli ale przynajmniej nikomu nie wadzili.

    Teraz student to: wytapetowana zdzira ktora ma "opiekuna" ktory ja "wspiera" za drobne przyslugi. Powiatowa holota ktora zwala sie w 15 osob do malego pokoju a reszta chleje na klatce i pod klatka cala noc.
    To juz moj sasiad kibol gdy oglada w TV mecz i drze ryja nie jest az tak denerwujacy jak imprezujacy studenci, do ktorych trzeba policje wzywac przynajmniej raz na tydzien.

    A to wszystko wina prywatnych uczelni ktore sobie zarabiaja, przyjmujac cwiercinteligentow i mowiac prosto z mostu: masowo sprzedaja dyplomy idiotom.

    • 7 0

    • Powiatowa hołota rzeczesz?....

      ...a ty to kto jesteś lumpeks proletariat?

      • 2 2

  • zacznijmy od tego, który student zaczyna szukać mieszkania w końcu września - na początku października?

    W mieście, gdzie jest od groma wyższych uczelni?

    Wiadomo, że dobre oferty (jakość - cena) są już wykorzystane przez tych, którzy mieli więcej rozsądku.

    Teraz możecie liczyć na szczęśliwy traf albo spokojnie dojeżdżać spoza trojmiasta.

    • 4 0

  • Rada - wynajmować legalnie (2)

    ryczałt jest niski 8.5%. W razie kłopotów brać dobrego prawnika, za którego i tak słoma w butach zapłaci, jak przegra sprawę. A przegra, umowa wszystko określa. Nie machajcie ręką tylko ostro ze wszystkimi najemcami, którzy dewastują i zakłócają porządek sąsiadów. Zero tolerancji!!!

    • 8 0

    • Kazdy kij ma dwa konce

      Oficjalnie wynajte - zalegajacego z oplatami lokatora tez musisz usunac oficjalnie.

      • 0 0

    • Ale wcześniej byl (o)Pener, OFF festival i inne studenckie libacje, wiec nie mieli czasu.

      Teraz dopiero sie budza i trzezwieja i szukaja chaty.
      Kasy oczywiscie nie maja, ale na Radioheada czy tam na Oasis to mieli.

      • 4 0

  • (1)

    najgorsi to ci ktorzy dostali sie na pierwszy rok.oderwani od pluga i sa panami w duzym miescie.umowe podpisywalam z rodzicami ktorzy byli bardzo dumni ze swoich pociech ze ci dostli sie na studia, a to w powiecie nobilitacja.gdy tylko mamusie zamknely drzwi zaczela sie integracja z calym rokiem.niekonczace sie imprezy,glosna muzyka zyganie przez okno i glosne dziunie.telefon do jednej mamus a ona mi mowi ze jej syn w tym nie uczestniczy bo duzo ma nauki i spi kiedy jego koledzy imprezuja.a obrzygane okna i elewacja to jest silikon z nowo wstawionych okien.i tyle na temat nowej inteligencji.

    • 2 0

    • Dzwonisz do mamusi?....za mordę i na bruk.....

      ...ale nie, no bo przecież mieszkanko będzie puste stało i kaska nie wpłynie. Zamiast się czaić to trzeba działać.

      • 0 0

  • pokój drogo?

    A my próbujemy wynająć pokój studentowi w dwupokojowym mieszkaniu w idealnej lokalizacji(2min od pkp wrzeszcz, z pełnym wyposażeniem) tylko za połowę opłat (600zł) bez żadnego dodatkowego zysku i słyszymy że zdzieramy i pewnie się za to na Hawaje wybieramy... paranoja

    • 4 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najczęściej czytane