• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Najem krótkoterminowy. Co może zrobić wspólnota mieszkaniowa?

Joanna Stolp
18 sierpnia 2024, godz. 10:00 
Opinie (218)
Turyści z walizkami to codzienny widok mieszkańców dzielnic, bloków, kamienic w Gdańsku, Sopocie i Gdyni. Turyści z walizkami to codzienny widok mieszkańców dzielnic, bloków, kamienic w Gdańsku, Sopocie i Gdyni.

Najem krótkoterminowy - głosy o jego uciążliwości nie milkną, tymczasem przygotowanie stosownych przepisów przedłuża się. Wspólnoty mieszkaniowe, w których przez całe lato przewijają się turyści, próbują poradzić sobie dostępnymi środkami. Nie mogą one podjąć uchwały o zakazie najmu mieszkań turystom. Możliwe jest jednak kontrolowanie, czy lokal i jego właściciel spełnili wszystkie wymogi.




Czy tam, gdzie mieszkasz, jest problem z najmem krótkoterminowym?

Jak przyznają zarządcy nieruchomości, z którymi rozmawialiśmy, w Trójmieście jest wiele wspólnot mieszkaniowych, które borykają się z problemem najmu krótkoterminowego, ale zarządcy nie mogą sobie z nim poradzić. Wszystko przez brak przepisów, które zabraniałyby właścicielom prywatnych mieszkań najmu krótkoterminowego.

Czy faktycznie wspólnoty nie mają żadnych środków prawnych, by ograniczyć lub zlikwidować najem krótkoterminowy, który odbywa się po sąsiedzku?

Wspólnota mieszkaniowa nie może zakazać najmu krótkoterminowego



Wspólnoty mieszkaniowe, które chciałyby uregulować kwestie najmu krótkoterminowego w swoich budynkach, muszą pamiętać o tym, że wszelkie uchwały, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali, nie będą miały mocy prawnej.

- Prawo własności jest prawem, którego ochronę zapewnia już sama konstytucja. W artykule 64 stanowi ona, że każdy ma prawo do własności, własność podlega takiej samej ochronie prawnej, a jakiekolwiek ograniczenie prawa własności może się odbyć wyłącznie w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim to ograniczenie nie narusza istoty prawa własności. Treść prawa własności szczegółowo określa artykuł 140 Kodeksu cywilnego. Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji materialnej do podejmowania uchwał w zakresie nakazów i zakazów określających sposób korzystania przez właściciela z jego lokalu - mówi radca prawny Maciej Drozdowski z Kancelarii radcy prawnego.
Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2021 r. (sygn. akt. IV CSKP), z którego wynika, że wspólnota mieszkaniowa nie może w formie uchwały zakazać przeznaczenia lokalu przez właściciela na cele najmu krótkoterminowego.

Barometr Cen Nieruchomości. Stabilne ceny najmu mieszkań Barometr Cen Nieruchomości. Stabilne ceny najmu mieszkań

- Odgórnego zakazu w tym zakresie nie może nałożyć także spółdzielnia mieszkaniowa, jednakże gdy lokal chce wynająć posiadacz spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, wówczas istnieje obowiązek uzyskania zgody spółdzielni mieszkaniowej, jeśli wynajem związany jest ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części - podkreśla Anna Grzelak, radca prawny z Kancelarii radcy prawnego Fortuna.
Barometr cen nieruchomości Barometr cen

Barometr cen

Sprawdź ceny mieszkań i domów na trójmiejskim rynku nieruchomości. Wykres generowany jest na podstawie cen ofertowych z ogłoszeń zamieszczanych w portalu Trojmiasto.pl.



Najem krótkoterminowy: najem czy usługi hotelarskie?



Najem lokali mieszkalnych przez ich właścicieli jest często wykonywany bez zachowania wymogów prawnych, które mogą dotyczyć tego rodzaju działalności.

- Przede wszystkim tego typu najem należy odnieść do przepisów ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (art. 3 pkt. 8). Jeżeli najem mieszkania we wspólnocie jest ogólnodostępny, na przykład można je zarezerwować w portalach internetowych czy przez telefon w celu krótkotrwałego przebywania, a dodatkowo można odpłatnie używać automatu do kawy, zamówić sprzątanie, ręczniki, pościel czy też korzystać z siłowni istniejącej w budynku - wówczas taki najem może zostać uznany za usługi hotelowe. W zależności od danego przypadku za usługi hotelarskie może być uznany także najem mieszkania lub pokoju bez żadnych dodatkowych usług - mówi Aleksandra Hryniewicz-Wicka, radca prawny.
W takiej sytuacji mieszkanie powinno zostać wpisane do ewidencji obiektów innych niż hotelarskie. Taka ewidencja jest prowadzona przez: wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Samo mieszkanie musi spełniać wymogi określone w Rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie. Trzeba spełniać wymogi prawne w zakresie budowlanym, sanitarnym i przeciwpożarowym, co powinno być udokumentowane np. protokołem z kontroli obiektu budowlanego, opinią powiatowego (lub miejskiego) komendanta Państwowej Straży Pożarnej i opinią właściwego miejscowo państwowego powiatowego inspektora sanitarnego.

- Zatem jeżeli wspólnota czy spółdzielnia uznaje, że dany lokal, niegdyś mieszkalny, a obecnie wynajmowany na krótki termin w sposób, który można już uznać za usługi hotelowe, może złożyć wniosek o przeprowadzenie kontroli takiego obiektu celem upewnienia się, czy spełnia on wszelkie wymogi prawne w tym zakresie - zauważa Aleksandra Hryniewicz-Wicka.


Najem krótkoterminowy to działalność gospodarcza, nawet jeśli odbywa się tylko w sezonie



Jeśli najem sporadycznie stosuje osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, z reguły nie traktuje się tego jako zmiany przeznaczenia lokalu. Przyjmuje się, że lokal nadal posiada funkcję mieszkaniową.

- Gdy działalność taką prowadzi przedsiębiorca albo w sytuacji, gdy jest to działalność stała i zorganizowana, a w szczególności, gdy lokal wynajmowany jest na pokoje przystosowane do niezależnego z nich korzystania, w tym przez wybudowanie dodatkowych łazienek czy aneksów kuchennych, możemy mówić o zmianie przeznaczenia lokalu - dodaje Anna Grzelak.
"Casting" na najemcę mieszkania? W Europie to standard

Stałe wynajmowanie mieszkania na krótki termin jest działalnością gospodarczą o charakterze zarobkowym, nawet jeśli działalność jest wykonywana sezonowo. Co istotne, nie ma znaczenia, czy osoba zajmująca się takim najmem zarejestruje się jako przedsiębiorca.

- Faktyczne prowadzenie działalności jest podstawą do uznania jej za działalność gospodarczą (wyrok WSA w Szczecinie z 16.10.2013 r. I SA/SZ 331/13). Konsekwencją uznania takiego najmu za działalność gospodarczą jest pojawienie się obowiązku zmiany sposobu użytkowania lokalu, opisanego w prawie budowlanym. Stanowisko takie zaprezentował NSA w wyroku z 15.2.2018 r. (II OSK 3220/17) - podkreśla Aleksandra Hryniewicz-Wicka.

Najem krótkoterminowy: kontrola prawidłowości opłat za lokal



Warto przypomnieć, że niezależnie od statusu wynajmującego dochody z najmu należy rozliczać podatkowo z właściwym urzędem skarbowym. Informację o podejrzeniu, że w mieszkaniu jest prowadzony nielegalny najem, może złożyć każdy - anonimowo lub podpisując się.

- Wynajem może wpływać na wysokość opłat naliczanych przez spółdzielnię lub wspólnotę, w szczególności gdy chodzi o opłaty naliczane z uwzględnieniem liczby zamieszkujących osób. Wymagane jest wówczas zatem zgłoszenie najmu wspólnocie czy spółdzielni. Co więcej, w ramach wspólnoty mieszkaniowej może dojść do zwiększenia opłat za utrzymanie nieruchomości wspólnych dla poszczególnych właścicieli lokali użytkowych - przypomina Anna Grzelak.
Tego wiele wspólnot obawia się zwłaszcza w kontekście niesegregowanych przez gości śmieci.

Wynajem krótkoterminowy - zakłócanie spokoju trzeba zgłaszać



Oprócz powyżej opisanych sytuacji mieszkańcy i wspólnoty mieszkaniowe mogą skorzystać z instrumentów prawnych, w sytuacji gdy najem krótkoterminowy ingeruje w porządek wspólnego lub sąsiedzkiego bytowania, czyli gdy mamy do czynienia z kłopotliwymi najemcami.

- Przykładem takich przepisów z zakresu prawa publicznego jest art. 51 ust. 1 Kodeksu wykroczeń, zgodnie z którym każdy, kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Takie przepisy znajdują się również w prawie cywilnym, na przykład w art. 144 Kodeksu cywilnego - mówi Maciej Drozdowski.
Najem mieszkań. Standard Najem mieszkań. Standard "po babci" już nie przejdzie

Na mocy Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien powstrzymywać się od działań, które zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. Warto zatem zgłaszać na policję każde łamanie wyżej wymienionych przepisów. W skrajnych przypadkach wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mogą wystąpić do sądu, a po przeprowadzeniu takiego procesu może nawet dojść do przymusowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji.

- Dotyczy to skrajnych sytuacji, gdy dochodzi do rażącego i uporczywego wykraczania przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub doprowadzania do uciążliwości w korzystaniu z innych lokali. Istnieje też możliwość kierowania przeciwko właścicielowi lokalu pozwu o zaniechanie naruszeń, a w razie gdy naruszenia te prowadzą do szkód po stronie innych lokatorów, można dochodzić także odszkodowania - zauważa Anna Grzelak.

Miejsca

Opinie (218) 10 zablokowanych

  • Przepisów jeszcze nie ma i nie będzie (2)

    Tylko dlatego że POlitycy z platformy i ich przydu*asy maja kupione wiele mieszkań właśnie na krótkoterminowy wynajem. Sama wesoła wdówki ma ich chyba z 8, Kropiwnicki teraz kupił dwa, lecz nie ma pokrycia finansowego na ich zakup, chyba nadrukował sobie pieniądze. Wymieniać można dłuuugo.

    • 2 3

    • A co przeszkadzało PiS-owi na ogarnięcie tematu? 8 lat to za krótko na zmiane przepisów?

      • 1 0

    • Peowcy

      Są przedsiębiorczy

      • 0 0

  • Co za nonsens te niby

    prawnicze opinie eksperckie. Niezły bełkot

    • 2 1

  • zarządzanie (1)

    Grunt to profesjonalne zarządzanie nieruchomościami. U mnie Polzen i jestem zadowolony.

    • 0 0

    • Daruj

      Sobie reklamę zarządcy .

      • 0 0

  • Wynajmowanie

    Jeżeli turyści są w porządku i nie ma krzyków i wrzasków etc .to dla mnie każdy może sobie wynajmować, gorzej jak przyjeżdżają mega krzykacze a właściciel ma to w d*p... , wtedy policja jest u nich non stop, w mediach społecznościowych opisuję się lokal jako często odwiedzany przez policję, nie polecany do wynajęcia i i ilości wynajmujących spadają

    • 2 1

  • Patyk (1)

    Nic nie może. Tak jak na korytarzach stoją rowery, rolki, pralki, sanki, meble i cała reszta śmieci. Łamane są przepisy p.poż i wszyscy, wszystko mają w tyłku. Lecz nie myślą o jednym, w razie np. pożaru nie dostanę ani złotówki od ubezpieczenia.

    • 2 0

    • W naszej wspólnocie praktykowane są wezwania do usunięcia zbędnych przedmiotów

      Wezwania były wieszane nie na tablicy ogłoszeń, ale przy konkretnych drzwiach i konkretnych przedmiotach. Poskutkowało.

      • 3 0

  • Wynajem (1)

    I tu już sprowadzamy się sami do tego że będą istniały tylko hotele dla bogaczy klasa średnia siedzieć w domu i pierdzieć w kanapę.Taki Najem daje możliwość wyjazdu na wakacje tym mniej zamożnym.Wy co piszecie te uwagi to gdzie jeździcie pewnie już nigdzie.Za granicą to tylko hotele istnieją raczej nie .Jest ogólna nagonka bieda ma siedzieć w domu i tyle po to te artykuły są.Żal że mamy tak roszczeniowe i podzielone społeczeństwo nawet wakacje potrafimy sobie zepsuć.

    • 2 4

    • Czytałeś opinie w komentarzach jest wyraźna prośba, prosimy o ciszę i kulturalne zachowanie i można wynajmować, a w domach w domkach zachowujmy się w ciszy, głośna muzyka w nocy i w dzień, czy taki właściciel musi terroryzować całą okolice, kup sobie słuchawki, zamknij drzwi i słuchaj muzykę. Ostatnio w Kolanie obok Wiezycy przebili wszystko ognisko, muzyka

      • 0 0

  • ja mam najem krótki na booking. Nie było problemu z dziwnym zachowaniem turystów ale to dlatego że wszystko jest podane na talerzu. Co innego dzikie (lewe) najmy np. na FB - tam nie ma możliwości wyciągnięcia żadnych konsekwencji. To jest jednak powoli biznes średnio-opłacalny, już dziś zaczynam sobie podliczać podatki ppe, vat-9, prowizje do Booking, prąd, zużycie wody .. ja sobie tak myślę że gdyby prawo faktycznie byłoby normalne (czyli chroniło właściciela) to wynająłbym mieszkanie długoterminowo za mniejszą kwotę i miałbym spokój - niestety obecna sytuacja związana z ryzykiem, że najemca najzwyczajniej w świecie stwierdzi, że się nie wyprowadzi a co gorsza SAM będzie opłacał czynsz do Spółdzielni to ... jestem przegrany i żegnam się z lokalem na kilka ładnych lat. Także nic nie jest w przyrodzie czarno-białe a stan prawny wynajmu długoterminowego jest w mojej opinii celowo utrzymywany bez zmian w ten sposób. Pozdrawiam normalnych.

    • 4 0

  • Nawet jak wezwiesz policję

    To i tak nie przyjadą. Albo przyjadą za 2 godziny. Ich jest wiecznie za mało i zawsze mają lepsze rzeczy do roboty. Raz wezwałem, to przyjechali jak już impreza się skończyła, gościu się porzygał i poszedł spać. I nikt im drzwi nie otworzył.

    • 0 0

  • Nie zawsze jest to działalność

    Interpretacja Dyrektora KIS potwierdza, że wnioskodawca może legalnie opodatkować przychody z najmu krótkoterminowego ryczałtem 8,5%, do wysokości 100 000 złotych przychodów, bez konieczności rejestracji dzialalnosc

    • 0 0

  • Budynek mieszkalny

    nie jest hotelem więc powinien być zakaz wpuszczania osób postronnych do naszej wspólnoty jak ktos chce zarabiać to niech kupi sobie pensjonat

    • 0 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: dom mieszkanie wnętrze

targi

Co W Trawie Piszczy?

269 - 947 zł
konferencja
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
33200 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
23350 zł/m2
Gdynia Orłowo
23300 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
20950 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
20850 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
31050 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
19650 zł/m2
Sopot Górny Sopot
17500 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
17000 zł/m2
Gdańsk Brzeźno
16500 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane